Builder Told to Refund Rs 44 Lakh or Hand Over Flat: What Every Mohali Buyer Should Know
The District Consumer Disputes Redressal Commission, Mohali, has directed WWICS Estates to either hand over a Shimla resident's 3 BHK flat with all required approvals and execute the sale deed — paying delay compensation at Rs 5 per square foot per month of the flat's super area from August 22, 2015 until possession is given — or refund Rs 44.62 lakh with 15 percent annual interest from the date of deposit until payment. The commission additionally awarded Rs 50,000 as compensation for mental harassment and litigation expenses.
The builder has 60 days to comply.
The commission was headed by President Kuljit Pal Singh, with members Ranvir Kaur and Ramesh Kumar Gupta.
The Case: What Actually Happened
A buyer booked a 3 BHK flat in a WWICS Estates project in Mohali in August 2012. The buyer agreement, signed on August 23, 2012, committed the builder to deliver possession within 36 months — making August 22, 2015 the possession deadline. Approximately Rs 44.68 lakh was paid toward the flat by May 2017, covering nearly the entire sale consideration. (These details are sourced from HT July 20, 2026 via aggregator; the HT article itself could not be independently accessed.)
The builder did not deliver on the committed date. When it eventually attempted to hand over the flat — first in October 2017 and again in May 2018 — both attempts were based only on a partial completion certificate, not the full Occupation Certificate required for legal possession. The builder then demanded an additional Rs 9.36 lakh, despite not having obtained the necessary OC.
The commission found the builder's conduct amounted to deficiency in service. The delay from the committed possession date of August 22, 2015 to the commission's order in July 2026 represents over a decade of delay — the "fourteen-year" figure in earlier drafts referred to the time from booking, not from the missed possession date. The actual delay past the builder's own committed deadline is what the commission held actionable.
Why the Buyer Won
Three specific deficiencies drove the finding:
1. Possession offered without a valid OC. A partial completion certificate is not a lawful basis for handing over possession. An Occupation Certificate confirms the building has been inspected and found safe and compliant. Without it, the buyer cannot obtain individual utility connections, the flat cannot be legally registered, and the structure's compliance with building plans is not confirmed.
2. Additional demand beyond the agreement. The builder demanded Rs 9.36 lakh beyond the original sale consideration despite having failed to fulfil its core obligation. Under the Consumer Protection Act, demanding money in excess of the agreed price without contractual basis is an unfair trade practice and a separate ground of deficiency.
3. The agreement's possession date was clear. August 22, 2015 was the committed date. The commission had a clean, documented breach to work from.
The Full Order: Three Parts
Option A — Possession: WWICS Estates hands over full physical possession with completion and occupation certificates, executes the registered sale deed, and pays Rs 5 per sqft per month of the flat's super area as delay compensation from August 22, 2015 until the date of actual possession, adjusted for any amount already paid on this account. If the buyer elects to take possession, the remaining sale consideration is payable without any interest or penalty.
Option B — Refund: If possession is not given, WWICS Estates refunds Rs 44.62 lakh with 15 percent annual interest from the date of deposit until payment.
In both cases: Rs 50,000 for mental harassment and litigation expenses. 60-day compliance deadline.
The Rs 44.68 lakh paid and the Rs 44.62 lakh refund ordered are two different figures. The commission ordered refund of Rs 44.62 lakh — slightly less than the total paid, likely reflecting a specific calculation in the order.
When Buyers Can Seek a Refund
A consumer commission complaint for refund is available when:
- The builder failed to deliver possession by the committed date in the agreement
- Possession was offered but without a valid Occupation Certificate
- The builder demanded additional payment beyond the agreement without legal basis
- The project has been abandoned or construction has effectively stopped
This applies to pre-RERA bookings from before 2017, which fall outside RERA's direct jurisdiction but are fully within the Consumer Protection Act's scope. A 2012 booking, as in this case, is no less enforceable in 2026 than a 2020 booking.
When Commissions Order Possession Instead of Refund
The two-option structure gives the builder the choice — not the buyer. If a buyer specifically wants the flat rather than money, their complaint should make that clear. Commissions typically order the two-option structure when the project is advanced enough that delivery remains possible. When the project is abandoned, the developer is insolvent, or the land is no longer available, a refund direction is more likely.
What Evidence Buyers Must Keep
The WWICS case succeeded on a clean documentary record:
- The original agreement with the signed possession date
- Payment receipts and bank records covering every instalment
- The builder's own communications offering possession under a partial CC — that specific document was central to the deficiency finding
- Evidence of the additional demand for Rs 9.36 lakh beyond the agreement
The commission found against the builder partly because the builder's own records showed it offered possession under a partial certificate. Buyers who keep all builder communications — including offers of possession, demand letters, and emails — give themselves a much stronger case than those who rely only on their own records.
How This Differs from a Punjab RERA Complaint
Punjab RERA (rera.punjab.gov.in) applies to registered projects under the RERA Act, 2016. Delay interest is at SBI's highest MCLR plus 2 percent from the committed possession date. RERA is purpose-built for delivery failures and is typically faster for RERA-registered projects. It cannot award standalone mental harassment compensation in the same way a consumer commission can.
Consumer commission applies to all residential purchases including pre-RERA bookings. It can award delay compensation at a per-sqft-per-month rate as in this order, mental harassment compensation, and litigation expenses alongside the principal relief. The 15 percent interest rate in refund cases is higher than RERA's MCLR plus 2 percent formula at current rates.
For a RERA-registered project with a delay: RERA is typically the more direct route. For a pre-RERA booking or where the builder's conduct has caused documented harassment: the consumer commission is appropriate. The two routes are not always mutually exclusive, but filing simultaneously on the same cause of action can create jurisdictional complications. Consult a registered property advocate before filing.
---
Sources
- Hindustan Times — Refund 44L or hand over flat to buyer, panel directs builder, July 20, 2026 (via Webnewswire aggregator; HT site not independently accessible)
- Mohali Aerotropolis — RKM Housing consumer commission June 2026, Sushma Buildtech RERA orders, consumer forum coverage July 2026
- Consumer Protection Act, 2019 — District Consumer Disputes Redressal Commission jurisdiction
- RERA Act, 2016 — Section 18 delay interest provisions
बिल्डर को 44 लाख रुपये वापस करने या फ्लैट सौंपने का आदेश: मोहाली में हर घर खरीदार को क्या पता होना चाहिए
जिला उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, मोहाली ने WWICS Estates को निर्देश दिया है कि वह या तो शिमला निवासी को 3 BHK फ्लैट सभी आवश्यक अनुमोदनों के साथ सौंपे और बिक्री विलेख निष्पादित करे — 22 अगस्त 2015 से कब्जा देने की तारीख तक फ्लैट के सुपर एरिया पर 5 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से विलंब मुआवजा देते हुए — या फिर 44.62 लाख रुपये जमा तिथि से भुगतान तक 15 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ वापस करे। आयोग ने मानसिक उत्पीड़न और वाद व्यय के लिए अतिरिक्त 50,000 रुपये का मुआवजा भी प्रदान किया।
बिल्डर को अनुपालन के लिए 60 दिन का समय दिया गया है।
आयोग की अध्यक्षता अध्यक्ष कुलजीत पाल सिंह ने की, जिसमें सदस्य रणवीर कौर और रमेश कुमार गुप्ता शामिल थे।
मामला: वास्तव में क्या हुआ
एक खरीदार ने अगस्त 2012 में मोहाली में WWICS Estates की एक परियोजना में 3 BHK फ्लैट बुक किया। 23 अगस्त 2012 को हस्ताक्षरित खरीदार समझौते ने बिल्डर को 36 महीनों के भीतर कब्जा देने के लिए प्रतिबद्ध किया — जिससे 22 अगस्त 2015 कब्जे की अंतिम तिथि बन गई। मई 2017 तक फ्लैट के लिए लगभग 44.68 लाख रुपये का भुगतान किया गया, जो लगभग पूरी बिक्री राशि को कवर करता था। (ये विवरण एग्रीगेटर के माध्यम से HT 20 जुलाई 2026 से लिए गए हैं; HT लेख तक स्वतंत्र रूप से पहुँचा नहीं जा सका।)
बिल्डर निर्धारित तिथि पर कब्जा नहीं दे सका। जब उसने अंततः फ्लैट सौंपने का प्रयास किया — पहली बार अक्टूबर 2017 में और फिर मई 2018 में — दोनों प्रयास केवल आंशिक पूर्णता प्रमाणपत्र पर आधारित थे, न कि कानूनी कब्जे के लिए आवश्यक पूर्ण अधिभोग प्रमाणपत्र (OC) पर। बिल्डर ने तब आवश्यक OC प्राप्त नहीं होने के बावजूद, अतिरिक्त 9.36 लाख रुपये की मांग की।
आयोग ने पाया कि बिल्डर का आचरण सेवा में कमी के बराबर था। निर्धारित कब्जा तिथि 22 अगस्त 2015 से आयोग के जुलाई 2026 के आदेश तक की देरी एक दशक से अधिक की देरी को दर्शाती है — पिछले मसौदे में "चौदह वर्ष" का आंकड़ा बुकिंग की तिथि से था, न कि चूकी गई कब्जा तिथि से। वास्तविक देरी जो बिल्डर की अपनी प्रतिबद्ध समय सीमा से अधिक है, उसे आयोग ने कार्रवाई योग्य माना।
खरीदार क्यों जीता
तीन विशिष्ट कमियों ने निर्णय को प्रेरित किया:
1. वैध OC के बिना कब्जे की पेशकश। आंशिक पूर्णता प्रमाणपत्र कब्जा सौंपने का कानूनी आधार नहीं है। एक अधिभोग प्रमाणपत्र (Occupation Certificate) पुष्टि करता है कि भवन का निरीक्षण किया गया है और इसे सुरक्षित और अनुपालन पाया गया है। इसके बिना, खरीदार व्यक्तिगत उपयोगिता कनेक्शन प्राप्त नहीं कर सकता, फ्लैट कानूनी रूप से पंजीकृत नहीं किया जा सकता, और भवन योजनाओं के साथ संरचना के अनुपालन की पुष्टि नहीं होती है।
2. समझौते से परे अतिरिक्त मांग। बिल्डर ने अपने मुख्य दायित्व को पूरा करने में विफल रहने के बावजूद, मूल बिक्री राशि से परे 9.36 लाख रुपये की मांग की। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत, संविदात्मक आधार के बिना सहमत मूल्य से अधिक पैसे की मांग करना एक अनुचित व्यापार व्यवहार और सेवा में कमी का एक अलग आधार है।
3. समझौते की कब्जा तिथि स्पष्ट थी। 22 अगस्त 2015 निर्धारित तिथि थी। आयोग के पास काम करने के लिए एक स्पष्ट, दस्तावेजी उल्लंघन था।
पूरा आदेश: तीन भाग
विकल्प A — कब्जा: WWICS Estates पूर्ण भौतिक कब्जा पूर्णता और अधिभोग प्रमाणपत्रों के साथ सौंपे, पंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादित करे, और 22 अगस्त 2015 से वास्तविक कब्जे की तिथि तक फ्लैट के सुपर एरिया पर 5 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से विलंब मुआवजा दे, इस खाते पर पहले से भुगतान की गई किसी भी राशि को समायोजित करते हुए। यदि खरीदार कब्जा लेने का विकल्प चुनता है, तो शेष बिक्री राशि बिना किसी ब्याज या दंड के देय होगी।
विकल्प B — धनवापसी: यदि कब्जा नहीं दिया जाता है, तो WWICS Estates 44.62 लाख रुपये जमा तिथि से भुगतान तक 15 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ वापस करे।
दोनों ही मामलों में: मानसिक उत्पीड़न और वाद व्यय के लिए 50,000 रुपये। 60 दिनों की अनुपालन समय सीमा।
भुगतान किए गए 44.68 लाख रुपये और आदेशित धनवापसी के 44.62 लाख रुपये दो अलग-अलग आंकड़े हैं। आयोग ने 44.62 लाख रुपये की धनवापसी का आदेश दिया — जो कुल भुगतान से थोड़ा कम है, संभवतः आदेश में एक विशिष्ट गणना को दर्शाता है।
खरीदार कब धनवापसी मांग सकते हैं
धनवापसी के लिए एक उपभोक्ता आयोग शिकायत तब उपलब्ध होती है जब:
- बिल्डर समझौते में निर्धारित तिथि तक कब्जा देने में विफल रहा हो
- कब्जे की पेशकश की गई हो लेकिन बिना वैध अधिभोग प्रमाणपत्र (Occupation Certificate) के
- बिल्डर ने बिना कानूनी आधार के समझौते से परे अतिरिक्त भुगतान की मांग की हो
- परियोजना को छोड़ दिया गया हो या निर्माण प्रभावी रूप से बंद हो गया हो
यह 2017 से पहले की प्री-RERA बुकिंग पर लागू होता है, जो RERA के सीधे अधिकार क्षेत्र से बाहर हैं लेकिन पूरी तरह से उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के दायरे में आते हैं। इस मामले की तरह 2012 की बुकिंग, 2026 में 2020 की बुकिंग से कम लागू करने योग्य नहीं है।
आयोग कब कब्जे का आदेश देते हैं न कि धनवापसी का
दो-विकल्प संरचना बिल्डर को विकल्प देती है — खरीदार को नहीं। यदि कोई खरीदार विशेष रूप से पैसे के बजाय फ्लैट चाहता है, तो उनकी शिकायत में यह स्पष्ट होना चाहिए। आयोग आमतौर पर दो-विकल्प संरचना का आदेश तब देते हैं जब परियोजना इतनी उन्नत हो कि डिलीवरी संभव बनी रहे। जब परियोजना को छोड़ दिया जाता है, डेवलपर दिवालिया होता है, या भूमि अब उपलब्ध नहीं है, तो धनवापसी निर्देश की अधिक संभावना होती है।
खरीदारों को क्या सबूत रखने चाहिए
WWICS मामला एक साफ दस्तावेजी रिकॉर्ड पर सफल हुआ:
- हस्ताक्षरित कब्जा तिथि के साथ मूल समझौता
- प्रत्येक किस्त को कवर करने वाली भुगतान रसीदें और बैंक रिकॉर्ड
- आंशिक CC के तहत कब्जे की पेशकश करने वाले बिल्डर के स्वयं के संचार — वह विशिष्ट दस्तावेज़ कमी के निर्धारण के लिए केंद्रीय था
- समझौते से परे 9.36 लाख रुपये की अतिरिक्त मांग का सबूत
आयोग ने बिल्डर के खिलाफ आंशिक रूप से इसलिए फैसला सुनाया क्योंकि बिल्डर के अपने रिकॉर्ड से पता चला कि उसने आंशिक प्रमाणपत्र के तहत कब्जे की पेशकश की थी। जो खरीदार सभी बिल्डर संचार — जिसमें कब्जे की पेशकश, मांग पत्र और ईमेल शामिल हैं — रखते हैं, वे केवल अपने स्वयं के रिकॉर्ड पर निर्भर रहने वालों की तुलना में अपने मामले को अधिक मजबूत बनाते हैं।
यह पंजाब RERA शिकायत से कैसे भिन्न है
पंजाब RERA (rera.punjab.gov.in) RERA अधिनियम, 2016 के तहत पंजीकृत परियोजनाओं पर लागू होता है। विलंब ब्याज निर्धारित कब्जा तिथि से SBI के उच्चतम MCLR प्लस 2 प्रतिशत पर है। RERA डिलीवरी विफलताओं के लिए उद्देश्य-निर्मित है और RERA-पंजीकृत परियोजनाओं के लिए आमतौर पर तेज़ है। यह उसी तरह से स्वतंत्र मानसिक उत्पीड़न मुआवजा प्रदान नहीं कर सकता जैसे उपभोक्ता आयोग कर सकता है।
उपभोक्ता आयोग प्री-RERA बुकिंग सहित सभी आवासीय खरीद पर लागू होता है। यह इस आदेश की तरह प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से विलंब मुआवजा, मानसिक उत्पीड़न मुआवजा, और मुख्य राहत के साथ वाद व्यय प्रदान कर सकता है। धनवापसी मामलों में 15 प्रतिशत ब्याज दर वर्तमान दरों पर RERA के MCLR प्लस 2 प्रतिशत फॉर्मूले से अधिक है।
विलंब वाली RERA-पंजीकृत परियोजना के लिए: RERA आमतौर पर अधिक सीधा मार्ग है। प्री-RERA बुकिंग या जहां बिल्डर के आचरण ने दस्तावेजी उत्पीड़न पैदा किया है, के लिए: उपभोक्ता आयोग उपयुक्त है। दोनों मार्ग हमेशा परस्पर अनन्य नहीं होते हैं, लेकिन कार्रवाई के समान कारण पर एक साथ दायर करना अधिकार क्षेत्र संबंधी जटिलताएं पैदा कर सकता है। दायर करने से पहले एक पंजीकृत संपत्ति अधिवक्ता से परामर्श करें।
---
स्रोत
- Hindustan Times — बिल्डर को खरीदार को 44L वापस करने या फ्लैट सौंपने का पैनल निर्देश, 20 जुलाई 2026 (Webnewswire एग्रीगेटर के माध्यम से; HT साइट स्वतंत्र रूप से सुलभ नहीं)
- मोहाली एयरोट्रोपोलिस (Mohali Aerotropolis) — RKM Housing उपभोक्ता आयोग जून 2026, Sushma Buildtech RERA आदेश, उपभोक्ता फोरम कवरेज जुलाई 2026
- उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 — जिला उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग का अधिकार क्षेत्र
- RERA अधिनियम, 2016 — धारा 18 विलंब ब्याज प्रावधान
ਬਿਲਡਰ ਨੂੰ ₹44 ਲੱਖ ਵਾਪਸ ਕਰਨ ਜਾਂ ਫਲੈਟ ਸੌਂਪਣ ਦਾ ਹੁਕਮ: ਮੁਹਾਲੀ ਦੇ ਹਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਕੀ ਪਤਾ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ
ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਖਪਤਕਾਰ ਵਿਵਾਦ ਨਿਪਟਾਰਾ ਕਮਿਸ਼ਨ, ਮੁਹਾਲੀ ਨੇ WWICS Estates ਨੂੰ ਹੁਕਮ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਸ਼ਿਮਲਾ ਦੇ ਇੱਕ ਵਸਨੀਕ ਨੂੰ ਜਾਂ ਤਾਂ ਸਾਰੀਆਂ ਲੋੜੀਂਦੀਆਂ ਪ੍ਰਵਾਨਗੀਆਂ ਨਾਲ 3 BHK ਫਲੈਟ ਸੌਂਪੇ ਅਤੇ ਵਿਕਰੀ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ (sale deed) ਤਿਆਰ ਕਰੇ — 22 ਅਗਸਤ 2015 ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ ਤੱਕ, ਫਲੈਟ ਦੇ ਸੁਪਰ ਏਰੀਆ (super area) ਦੇ ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ₹5 ਪ੍ਰਤੀ ਮਹੀਨਾ ਦੀ ਦਰ ਨਾਲ ਦੇਰੀ ਦਾ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਅਦਾ ਕਰਦੇ ਹੋਏ — ਜਾਂ ₹44.62 ਲੱਖ ਜਮ੍ਹਾਂ ਕਰਨ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੋਂ ਭੁਗਤਾਨ ਤੱਕ 15 ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਸਾਲਾਨਾ ਵਿਆਜ ਨਾਲ ਵਾਪਸ ਕਰੇ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਮਾਨਸਿਕ ਤੰਗੀ (mental harassment) ਅਤੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦੇ ਖਰਚਿਆਂ (litigation expenses) ਲਈ ਵਾਧੂ ₹50,000 ਦਾ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਵੀ ਦਿੱਤਾ।
ਬਿਲਡਰ ਕੋਲ ਪਾਲਣਾ ਲਈ 60 ਦਿਨ ਹਨ।
ਕਮਿਸ਼ਨ ਦੀ ਪ੍ਰਧਾਨਗੀ ਪ੍ਰਧਾਨ ਕੁਲਜੀਤ ਪਾਲ ਸਿੰਘ ਨੇ ਕੀਤੀ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਮੈਂਬਰ ਰਣਵੀਰ ਕੌਰ ਅਤੇ ਰਮੇਸ਼ ਕੁਮਾਰ ਗੁਪਤਾ ਸ਼ਾਮਲ ਸਨ।
ਕੇਸ: ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਕੀ ਹੋਇਆ
ਇੱਕ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੇ ਅਗਸਤ 2012 ਵਿੱਚ ਮੁਹਾਲੀ ਵਿੱਚ WWICS Estates ਦੇ ਇੱਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ 3 BHK ਫਲੈਟ ਬੁੱਕ ਕੀਤਾ। 23 ਅਗਸਤ 2012 ਨੂੰ ਹਸਤਾਖਰ ਕੀਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਸਮਝੌਤੇ (buyer agreement) ਨੇ ਬਿਲਡਰ ਨੂੰ 36 ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ ਲਈ ਵਚਨਬੱਧ ਕੀਤਾ — ਇਸ ਲਈ 22 ਅਗਸਤ 2015 ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਆਖਰੀ ਮਿਤੀ (possession deadline) ਸੀ। ਮਈ 2017 ਤੱਕ ਫਲੈਟ ਲਈ ਲਗਭਗ ₹44.68 ਲੱਖ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤਾ ਗਿਆ, ਜੋ ਕਿ ਲਗਭਗ ਪੂਰੀ ਵਿਕਰੀ ਰਕਮ (sale consideration) ਨੂੰ ਕਵਰ ਕਰਦਾ ਸੀ। (ਇਹ ਵੇਰਵੇ HT 20 ਜੁਲਾਈ 2026 ਤੋਂ ਇੱਕ ਐਗਰੀਗੇਟਰ (aggregator) ਰਾਹੀਂ ਪ੍ਰਾਪਤ ਹੋਏ ਹਨ; HT ਲੇਖ ਤੱਕ ਸੁਤੰਤਰ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ ਜਾ ਸਕੀ।)
ਬਿਲਡਰ ਨੇ ਵਚਨਬੱਧ ਮਿਤੀ 'ਤੇ ਕਬਜ਼ਾ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤਾ। ਜਦੋਂ ਅੰਤ ਵਿੱਚ ਇਸਨੇ ਫਲੈਟ ਸੌਂਪਣ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕੀਤੀ — ਪਹਿਲੀ ਵਾਰ ਅਕਤੂਬਰ 2017 ਵਿੱਚ ਅਤੇ ਦੁਬਾਰਾ ਮਈ 2018 ਵਿੱਚ — ਦੋਵੇਂ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ਾਂ ਸਿਰਫ਼ ਅੰਸ਼ਕ ਪੂਰਤੀ ਪ੍ਰਮਾਣ ਪੱਤਰ (partial completion certificate) 'ਤੇ ਅਧਾਰਤ ਸਨ, ਨਾ ਕਿ ਕਾਨੂੰਨੀ ਕਬਜ਼ੇ ਲਈ ਲੋੜੀਂਦੇ ਪੂਰੇ ਕਬਜ਼ਾ ਪ੍ਰਮਾਣ ਪੱਤਰ (Occupation Certificate) 'ਤੇ। ਇਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਬਿਲਡਰ ਨੇ ਲੋੜੀਂਦਾ OC (Occupation Certificate) ਪ੍ਰਾਪਤ ਨਾ ਕੀਤੇ ਹੋਣ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਵਾਧੂ ₹9.36 ਲੱਖ ਦੀ ਮੰਗ ਕੀਤੀ।
ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਪਾਇਆ ਕਿ ਬਿਲਡਰ ਦਾ ਵਤੀਰਾ ਸੇਵਾ ਵਿੱਚ ਕਮੀ (deficiency in service) ਦੇ ਬਰਾਬਰ ਸੀ। ਵਚਨਬੱਧ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਮਿਤੀ 22 ਅਗਸਤ 2015 ਤੋਂ ਕਮਿਸ਼ਨ ਦੇ ਜੁਲਾਈ 2026 ਦੇ ਹੁਕਮ ਤੱਕ ਦੀ ਦੇਰੀ ਇੱਕ ਦਹਾਕੇ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੀ ਦੇਰੀ ਦਰਸਾਉਂਦੀ ਹੈ — ਪਿਛਲੇ ਡਰਾਫਟਾਂ (drafts) ਵਿੱਚ "ਚੌਦਾਂ ਸਾਲ" ਦਾ ਅੰਕੜਾ ਬੁਕਿੰਗ ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਸਮੇਂ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਸੀ, ਨਾ ਕਿ ਖੁੰਝੀ ਹੋਈ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੋਂ। ਅਸਲ ਦੇਰੀ ਜੋ ਬਿਲਡਰ ਦੀ ਆਪਣੀ ਵਚਨਬੱਧ ਸਮਾਂ ਸੀਮਾ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਹੋਈ, ਨੂੰ ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਕਾਰਵਾਈ ਯੋਗ (actionable) ਮੰਨਿਆ।
ਖਰੀਦਦਾਰ ਕਿਉਂ ਜਿੱਤਿਆ
ਤਿੰਨ ਖਾਸ ਕਮੀਆਂ (deficiencies) ਨੇ ਫੈਸਲੇ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕੀਤਾ:
1. ਬਿਨਾਂ ਵੈਧ OC (Occupation Certificate) ਦੇ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਪੇਸ਼ਕਸ਼। ਅੰਸ਼ਕ ਪੂਰਤੀ ਪ੍ਰਮਾਣ ਪੱਤਰ (partial completion certificate) ਕਬਜ਼ਾ ਸੌਂਪਣ ਲਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਆਧਾਰ ਨਹੀਂ ਹੈ। Occupation Certificate (OC) ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਮਾਰਤ ਦਾ ਨਿਰੀਖਣ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ ਅਤੇ ਇਹ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਤੇ ਨਿਯਮਾਂ ਅਨੁਸਾਰ (compliant) ਪਾਈ ਗਈ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਉਪਯੋਗਤਾ ਕਨੈਕਸ਼ਨ (utility connections) ਪ੍ਰਾਪਤ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦਾ, ਫਲੈਟ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਰਜਿਸਟਰ ਨਹੀਂ ਹੋ ਸਕਦਾ, ਅਤੇ ਬਿਲਡਿੰਗ ਯੋਜਨਾਵਾਂ (building plans) ਨਾਲ ਢਾਂਚੇ ਦੀ ਪਾਲਣਾ (compliance) ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ।
2. ਸਮਝੌਤੇ ਤੋਂ ਵੱਧ ਵਾਧੂ ਮੰਗ। ਬਿਲਡਰ ਨੇ ਆਪਣੀ ਮੁੱਢਲੀ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀ ਪੂਰੀ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿਣ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਮੂਲ ਵਿਕਰੀ ਰਕਮ (sale consideration) ਤੋਂ ਵੱਧ ₹9.36 ਲੱਖ ਦੀ ਮੰਗ ਕੀਤੀ। ਖਪਤਕਾਰ ਸੁਰੱਖਿਆ ਐਕਟ (Consumer Protection Act) ਦੇ ਤਹਿਤ, ਸਮਝੌਤੇ ਦੀ ਕੀਮਤ ਤੋਂ ਵੱਧ ਪੈਸੇ ਦੀ ਮੰਗ ਕਰਨਾ ਬਿਨਾਂ ਸੰਵਿਧਾਨਕ ਆਧਾਰ (contractual basis) ਦੇ, ਇੱਕ ਬੇਇਨਸਾਫ਼ੀ ਵਪਾਰਕ ਵਿਹਾਰ (unfair trade practice) ਹੈ ਅਤੇ ਕਮੀ (deficiency) ਦਾ ਇੱਕ ਵੱਖਰਾ ਆਧਾਰ ਹੈ।
3. ਸਮਝੌਤੇ ਵਿੱਚ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਮਿਤੀ ਸਪੱਸ਼ਟ ਸੀ। 22 ਅਗਸਤ 2015 ਵਚਨਬੱਧ ਮਿਤੀ ਸੀ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਕੋਲ ਕੰਮ ਕਰਨ ਲਈ ਇੱਕ ਸਾਫ਼, ਦਸਤਾਵੇਜ਼ੀ ਉਲੰਘਣਾ (documented breach) ਸੀ।
ਪੂਰਾ ਹੁਕਮ: ਤਿੰਨ ਹਿੱਸੇ
ਵਿਕਲਪ A — ਕਬਜ਼ਾ (Possession): WWICS Estates ਪੂਰਤੀ ਅਤੇ ਕਬਜ਼ਾ ਪ੍ਰਮਾਣ ਪੱਤਰ (completion and occupation certificates) ਦੇ ਨਾਲ ਪੂਰਾ ਭੌਤਿਕ ਕਬਜ਼ਾ (full physical possession) ਸੌਂਪੇ, ਰਜਿਸਟਰਡ ਵਿਕਰੀ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ (registered sale deed) ਤਿਆਰ ਕਰੇ, ਅਤੇ 22 ਅਗਸਤ 2015 ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਅਸਲ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੱਕ, ਫਲੈਟ ਦੇ ਸੁਪਰ ਏਰੀਆ (super area) ਦੇ ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ₹5 ਪ੍ਰਤੀ ਮਹੀਨਾ ਦੀ ਦਰ ਨਾਲ ਦੇਰੀ ਦਾ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਅਦਾ ਕਰੇ, ਇਸ ਖਾਤੇ 'ਤੇ ਪਹਿਲਾਂ ਤੋਂ ਅਦਾ ਕੀਤੀ ਗਈ ਕਿਸੇ ਵੀ ਰਕਮ ਨੂੰ ਵਿਵਸਥਿਤ (adjusted) ਕਰਦੇ ਹੋਏ। ਜੇਕਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਕਬਜ਼ਾ ਲੈਣ ਦੀ ਚੋਣ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਬਾਕੀ ਵਿਕਰੀ ਰਕਮ (sale consideration) ਬਿਨਾਂ ਕਿਸੇ ਵਿਆਜ ਜਾਂ ਜੁਰਮਾਨੇ (interest or penalty) ਦੇ ਅਦਾਇਗੀ ਯੋਗ ਹੋਵੇਗੀ।
ਵਿਕਲਪ B — ਰਿਫੰਡ (Refund): ਜੇਕਰ ਕਬਜ਼ਾ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤਾ ਜਾਂਦਾ, ਤਾਂ WWICS Estates ₹44.62 ਲੱਖ ਜਮ੍ਹਾਂ ਕਰਨ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੋਂ ਭੁਗਤਾਨ ਤੱਕ 15 ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਸਾਲਾਨਾ ਵਿਆਜ ਨਾਲ ਵਾਪਸ ਕਰੇ।
ਦੋਵਾਂ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ: ਮਾਨਸਿਕ ਤੰਗੀ (mental harassment) ਅਤੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦੇ ਖਰਚਿਆਂ (litigation expenses) ਲਈ ₹50,000। ਪਾਲਣਾ (compliance) ਲਈ 60-ਦਿਨਾਂ ਦੀ ਸਮਾਂ ਸੀਮਾ।
ਅਦਾ ਕੀਤੇ ਗਏ ₹44.68 ਲੱਖ ਅਤੇ ਹੁਕਮ ਕੀਤੇ ਗਏ ₹44.62 ਲੱਖ ਦੇ ਰਿਫੰਡ (refund) ਦੋ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਅੰਕੜੇ ਹਨ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ₹44.62 ਲੱਖ ਦੇ ਰਿਫੰਡ ਦਾ ਹੁਕਮ ਦਿੱਤਾ — ਕੁੱਲ ਅਦਾ ਕੀਤੀ ਗਈ ਰਕਮ ਤੋਂ ਥੋੜ੍ਹਾ ਘੱਟ, ਜੋ ਸੰਭਾਵਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਹੁਕਮ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਖਾਸ ਗਣਨਾ (specific calculation) ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ।
ਖਰੀਦਦਾਰ ਕਦੋਂ ਰਿਫੰਡ (Refund) ਦੀ ਮੰਗ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ
ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ (consumer commission) ਵਿੱਚ ਰਿਫੰਡ ਲਈ ਸ਼ਿਕਾਇਤ (complaint) ਉਦੋਂ ਉਪਲਬਧ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਜਦੋਂ:
- ਬਿਲਡਰ ਨੇ ਸਮਝੌਤੇ ਵਿੱਚ ਵਚਨਬੱਧ ਮਿਤੀ ਤੱਕ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਿਹਾ ਹੋਵੇ
- ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ ਕੀਤੀ ਗਈ ਹੋਵੇ ਪਰ ਬਿਨਾਂ ਵੈਧ Occupation Certificate (OC) ਦੇ
- ਬਿਲਡਰ ਨੇ ਸਮਝੌਤੇ ਤੋਂ ਵੱਧ, ਬਿਨਾਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਆਧਾਰ (legal basis) ਦੇ ਵਾਧੂ ਭੁਗਤਾਨ ਦੀ ਮੰਗ ਕੀਤੀ ਹੋਵੇ
- ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ (project) ਨੂੰ ਛੱਡ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ ਹੋਵੇ ਜਾਂ ਉਸਾਰੀ (construction) ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਬੰਦ ਹੋ ਗਈ ਹੋਵੇ
ਇਹ 2017 ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੀਆਂ ਪ੍ਰੀ-RERA (pre-RERA) ਬੁਕਿੰਗਾਂ 'ਤੇ ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਜੋ RERA (Real Estate Regulatory Authority) ਦੇ ਸਿੱਧੇ ਅਧਿਕਾਰ ਖੇਤਰ (direct jurisdiction) ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਆਉਂਦੀਆਂ ਹਨ ਪਰ ਖਪਤਕਾਰ ਸੁਰੱਖਿਆ ਐਕਟ (Consumer Protection Act) ਦੇ ਦਾਇਰੇ (scope) ਵਿੱਚ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਆਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਕੇਸ ਵਾਂਗ 2012 ਦੀ ਬੁਕਿੰਗ, 2026 ਵਿੱਚ 2020 ਦੀ ਬੁਕਿੰਗ ਨਾਲੋਂ ਘੱਟ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਯੋਗ (enforceable) ਨਹੀਂ ਹੈ।
ਜਦੋਂ ਕਮਿਸ਼ਨ ਰਿਫੰਡ (Refund) ਦੀ ਬਜਾਏ ਕਬਜ਼ੇ (Possession) ਦਾ ਹੁਕਮ ਦਿੰਦੇ ਹਨ
ਦੋ-ਵਿਕਲਪੀ (two-option) ਬਣਤਰ ਬਿਲਡਰ ਨੂੰ ਚੋਣ ਦਿੰਦੀ ਹੈ — ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਨਹੀਂ। ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਖਰੀਦਦਾਰ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪੈਸੇ ਦੀ ਬਜਾਏ ਫਲੈਟ ਚਾਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ (complaint) ਨੂੰ ਇਹ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਦੋ-ਵਿਕਲਪੀ (two-option) ਬਣਤਰ ਦਾ ਹੁਕਮ ਉਦੋਂ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਜਦੋਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ (project) ਇੰਨਾ ਉੱਨਤ (advanced) ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਡਿਲੀਵਰੀ (delivery) ਸੰਭਵ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਨੂੰ ਛੱਡ ਦਿੱਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਡਿਵੈਲਪਰ (developer) ਦੀਵਾਲੀਆ (insolvent) ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਜਾਂ ਜ਼ਮੀਨ ਹੁਣ ਉਪਲਬਧ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ, ਤਾਂ ਰਿਫੰਡ (refund) ਦੇ ਨਿਰਦੇਸ਼ (direction) ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਵੱਧ ਹੁੰਦੀ ਹੈ।
ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਕਿਹੜੇ ਸਬੂਤ (Evidence) ਰੱਖਣੇ ਚਾਹੀਦੇ ਹਨ
WWICS ਕੇਸ ਇੱਕ ਸਾਫ਼ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ੀ ਰਿਕਾਰਡ (documentary record) 'ਤੇ ਸਫਲ ਹੋਇਆ:
- ਹਸਤਾਖਰਿਤ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਮਿਤੀ (signed possession date) ਵਾਲਾ ਅਸਲ ਸਮਝੌਤਾ (original agreement)
- ਹਰ ਕਿਸ਼ਤ (instalment) ਨੂੰ ਕਵਰ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਭੁਗਤਾਨ ਰਸੀਦਾਂ (payment receipts) ਅਤੇ ਬੈਂਕ ਰਿਕਾਰਡ (bank records)
- ਅੰਸ਼ਕ CC (partial CC) ਦੇ ਤਹਿਤ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਬਿਲਡਰ ਦੀਆਂ ਆਪਣੀਆਂ ਸੰਚਾਰ (communications) — ਉਹ ਖਾਸ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਕਮੀ (deficiency) ਦੇ ਪਤਾ ਲਗਾਉਣ ਲਈ ਕੇਂਦਰੀ ਸੀ
- ਸਮਝੌਤੇ ਤੋਂ ਵੱਧ ₹9.36 ਲੱਖ ਦੀ ਵਾਧੂ ਮੰਗ ਦਾ ਸਬੂਤ (evidence)
ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਅੰਸ਼ਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਬਿਲਡਰ ਦੇ ਖਿਲਾਫ ਫੈਸਲਾ ਸੁਣਾਇਆ ਕਿਉਂਕਿ ਬਿਲਡਰ ਦੇ ਆਪਣੇ ਰਿਕਾਰਡ (records) ਨੇ ਦਿਖਾਇਆ ਕਿ ਇਸਨੇ ਅੰਸ਼ਕ ਪ੍ਰਮਾਣ ਪੱਤਰ (partial certificate) ਦੇ ਤਹਿਤ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ ਕੀਤੀ ਸੀ। ਜੋ ਖਰੀਦਦਾਰ ਸਾਰੇ ਬਿਲਡਰ ਸੰਚਾਰ (builder communications) — ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀਆਂ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ਾਂ, ਮੰਗ ਪੱਤਰ (demand letters), ਅਤੇ ਈਮੇਲਾਂ (emails) ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ — ਰੱਖਦੇ ਹਨ, ਉਹ ਆਪਣੇ ਆਪ ਨੂੰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਲੋਕਾਂ ਨਾਲੋਂ ਬਹੁਤ ਮਜ਼ਬੂਤ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਰੱਖਦੇ ਹਨ ਜੋ ਸਿਰਫ ਆਪਣੇ ਰਿਕਾਰਡ (records) 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੇ ਹਨ।
ਇਹ ਪੰਜਾਬ RERA ਸ਼ਿਕਾਇਤ (Complaint) ਤੋਂ ਕਿਵੇਂ ਵੱਖਰਾ ਹੈ
ਪੰਜਾਬ RERA (rera.punjab.gov.in) RERA ਐਕਟ, 2016 (RERA Act, 2016) ਦੇ ਤਹਿਤ ਰਜਿਸਟਰਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ (registered projects) 'ਤੇ ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਦੇਰੀ ਵਿਆਜ (delay interest) SBI (State Bank of India) ਦੇ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) ਅਤੇ 2 ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਤੋਂ ਵਚਨਬੱਧ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਮਿਤੀ (committed possession date) ਤੋਂ ਲਗਾਇਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। RERA ਡਿਲੀਵਰੀ ਅਸਫਲਤਾਵਾਂ (delivery failures) ਲਈ ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਬਣਾਇਆ ਗਿਆ ਹੈ ਅਤੇ RERA-ਰਜਿਸਟਰਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ (RERA-registered projects) ਲਈ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਤੇਜ਼ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਉਸੇ ਤਰੀਕੇ ਨਾਲ ਸੁਤੰਤਰ ਮਾਨਸਿਕ ਤੰਗੀ ਮੁਆਵਜ਼ਾ (standalone mental harassment compensation) ਨਹੀਂ ਦੇ ਸਕਦਾ ਜਿਵੇਂ ਇੱਕ ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ (consumer commission) ਦੇ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ (Consumer commission) ਪ੍ਰੀ-RERA (pre-RERA) ਬੁਕਿੰਗਾਂ ਸਮੇਤ ਸਾਰੀਆਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਖਰੀਦਾਂ (residential purchases) 'ਤੇ ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਇਸ ਹੁਕਮ ਵਾਂਗ ਪ੍ਰਤੀ-ਵਰਗ-ਫੁੱਟ-ਪ੍ਰਤੀ-ਮਹੀਨਾ (per-sqft-per-month) ਦਰ 'ਤੇ ਦੇਰੀ ਮੁਆਵਜ਼ਾ (delay compensation), ਮਾਨਸਿਕ ਤੰਗੀ ਮੁਆਵਜ਼ਾ (mental harassment compensation), ਅਤੇ ਮੁੱਖ ਰਾਹਤ (principal relief) ਦੇ ਨਾਲ-ਨਾਲ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦੇ ਖਰਚੇ (litigation expenses) ਦੇ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਰਿਫੰਡ (refund) ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ 15 ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਵਿਆਜ ਦਰ (interest rate) ਮੌਜੂਦਾ ਦਰਾਂ 'ਤੇ RERA ਦੇ MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) ਅਤ