500 Families Moved In. There Was No Electricity.
More than 500 families in Sushma Valencia on International Airport Road, Zirakpur have been living in their flats without proper electricity connections. The project is listed as ready to move since October 2023. The internal wiring that connects PSPCL's supply to individual flats was never completed.
The Punjab and Haryana High Court cleared the path to fixing this on June 25. The Sushma Valencia Apartment Owners Association, as it had undertaken before the court, will install the internal low-distribution system at its own expense and deposit Rs 2.17 crore with PSPCL. Once the deposit is made, PSPCL must supply electricity to all residents preferably within four weeks.
Note what that means: the residents are paying Rs 2.17 crore to fix infrastructure the developer was supposed to build. Whether the association can recover that cost from Sushma Buildtech is a separate legal question the HC order does not answer.
What an LD System Is
The internal low-distribution system is the electrical network inside a housing project that connects PSPCL's main supply point to individual flats. Without it, PSPCL cannot give anyone a meter or a connection no matter how much they have paid. This is the piece that was missing at Sushma Valencia.
It is a common problem in the Tricity. Developer builds the towers, sells the flats, hands possession, but leaves the internal electrical infrastructure incomplete. Residents move in. Power does not follow.
The Project
Sushma Valencia is a 904-unit, 23.5-acre township by Sushma Buildtech. RERA registration: PBRERA-SAS80-PR0396. Three BHK flats from 1,800 to 2,250 square feet. Entry pricing around Rs 1.03 crore on listing portals.
This is also the same developer behind Sushma Chandigarh Grande in Zirakpur, where RERA dismissed a buyer's compensation claim after a three-year possession delay, covered in this month's reporting. Two projects, same corridor, different problems, same pattern of post-possession gaps.
What to Check Before Buying Ready-to-Move in This Corridor
Before finalising any ready-to-move flat in Zirakpur or Kharar, ask one specific question: is the internal LD system in place and are individual PSPCL connections active and metered for each unit? A project can have an OC, active listings, and a "ready to move" tag and still leave you waiting months for electricity because the internal distribution infrastructure was never handed over. The Sushma Valencia case confirms this happens and that fixing it falls on residents, not the developer, unless separately litigated.
---
Sources
- The Tribune — HC lights up hope for 500 families in abandoned Zirakpur housing project, June 25, 2026
- RERA Punjab — Project registration PBRERA-SAS80-PR0396
- Square Yards — Sushma Valencia project details, Zirakpur
500 Families Moved In. There Was No Electricity.
अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डा रोड, ज़िरकपुर स्थित सुषमा वालेंसिया में 500 से अधिक परिवार बिना उचित बिजली कनेक्शन के अपने फ्लैटों में रह रहे हैं। यह प्रोजेक्ट अक्टूबर 2023 से Ready to Move के रूप में सूचीबद्ध है। PSPCL की आपूर्ति को अलग-अलग फ्लैटों से जोड़ने वाली आंतरिक वायरिंग कभी पूरी नहीं की गई।
पंजाब और हरियाणा हाई कोर्ट ने 25 जून को इसे ठीक करने का रास्ता साफ कर दिया। सुषमा वालेंसिया अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन, जैसा कि उसने अदालत के समक्ष वचन दिया था, अपने खर्च पर आंतरिक LD system (लो-डिस्ट्रीब्यूशन सिस्टम) स्थापित करेगी और PSPCL के पास ₹2.17 करोड़ जमा करेगी। जमा राशि जमा होने के बाद, PSPCL को चार सप्ताह के भीतर सभी निवासियों को बिजली की आपूर्ति करनी होगी।
ध्यान दें कि इसका क्या मतलब है: निवासी उस बुनियादी ढांचे को ठीक करने के लिए ₹2.17 करोड़ का भुगतान कर रहे हैं जो डेवलपर को बनाना था। क्या एसोसिएशन इस लागत को Sushma Buildtech से वसूल सकती है, यह एक अलग कानूनी प्रश्न है जिसका उत्तर HC आदेश नहीं देता है।
LD System क्या है
आंतरिक LD system (लो-डिस्ट्रीब्यूशन सिस्टम) एक हाउसिंग प्रोजेक्ट के अंदर का विद्युत नेटवर्क है जो PSPCL के मुख्य आपूर्ति बिंदु को अलग-अलग फ्लैटों से जोड़ता है। इसके बिना, PSPCL किसी को भी मीटर या कनेक्शन नहीं दे सकता है, चाहे उन्होंने कितना भी भुगतान किया हो। सुषमा वालेंसिया में यही कमी थी।
यह ट्राइसिटी में एक आम समस्या है। डेवलपर टावर बनाता है, फ्लैट बेचता है, कब्जा देता है, लेकिन आंतरिक विद्युत बुनियादी ढांचे को अधूरा छोड़ देता है। निवासी शिफ्ट हो जाते हैं। बिजली नहीं आती है।
प्रोजेक्ट
Sushma Valencia, Sushma Buildtech द्वारा 904 यूनिट, 23.5 एकड़ का एक टाउनशिप है। RERA पंजीकरण: PBRERA-SAS80-PR0396। 1,800 से 2,250 वर्ग फुट तक के तीन BHK फ्लैट। लिस्टिंग पोर्टल्स पर प्रवेश मूल्य लगभग ₹1.03 करोड़।
यह ज़िरकपुर में Sushma Chandigarh Grande के पीछे भी वही डेवलपर है, जहाँ तीन साल के कब्जे में देरी के बाद RERA ने खरीदार के मुआवजे के दावे को खारिज कर दिया था, जैसा कि इस महीने की रिपोर्टिंग में कवर किया गया था। दो प्रोजेक्ट, एक ही कॉरिडोर, अलग-अलग समस्याएं, पोस्ट-पज़ेशन गैप का एक ही पैटर्न।
इस कॉरिडोर में Ready to Move खरीदने से पहले क्या जांचें
ज़िरकपुर या खरार में किसी भी Ready to Move फ्लैट को अंतिम रूप देने से पहले, एक विशिष्ट प्रश्न पूछें: क्या आंतरिक LD system मौजूद है और क्या प्रत्येक यूनिट के लिए अलग-अलग PSPCL कनेक्शन सक्रिय और मीटर वाले हैं? एक प्रोजेक्ट के पास OC, सक्रिय लिस्टिंग और "Ready to Move" टैग हो सकता है और फिर भी आपको बिजली के लिए महीनों इंतजार करना पड़ सकता है क्योंकि आंतरिक वितरण बुनियादी ढांचा कभी सौंपा नहीं गया था। सुषमा वालेंसिया का मामला पुष्टि करता है कि ऐसा होता है और इसे ठीक करने की जिम्मेदारी डेवलपर पर नहीं, बल्कि निवासियों पर आती है, जब तक कि अलग से मुकदमा न चलाया जाए।
---
स्रोत
- The Tribune — HC lights up hope for 500 families in abandoned Zirakpur housing project, June 25, 2026
- RERA Punjab — Project registration PBRERA-SAS80-PR0396
- Square Yards — Sushma Valencia project details, Zirakpur
500 ਪਰਿਵਾਰ ਅੰਦਰ ਚਲੇ ਗਏ। ਬਿਜਲੀ ਨਹੀਂ ਸੀ।
ਇੰਟਰਨੈਸ਼ਨਲ ਏਅਰਪੋਰਟ ਰੋਡ, ਜ਼ੀਰਕਪੁਰ 'ਤੇ ਸੁਸ਼ਮਾ ਵੈਲੈਂਸੀਆ ਵਿੱਚ 500 ਤੋਂ ਵੱਧ ਪਰਿਵਾਰ ਸਹੀ ਬਿਜਲੀ ਕੁਨੈਕਸ਼ਨਾਂ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਆਪਣੇ ਫਲੈਟਾਂ ਵਿੱਚ ਰਹਿ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਹ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਕਤੂਬਰ 2023 ਤੋਂ ready to move ਵਜੋਂ ਸੂਚੀਬੱਧ ਹੈ। PSPCL ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਨੂੰ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਫਲੈਟਾਂ ਨਾਲ ਜੋੜਨ ਵਾਲੀ ਅੰਦਰੂਨੀ ਵਾਇਰਿੰਗ ਕਦੇ ਵੀ ਮੁਕੰਮਲ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ ਗਈ ਸੀ।
ਪੰਜਾਬ ਅਤੇ ਹਰਿਆਣਾ ਹਾਈ ਕੋਰਟ ਨੇ 25 ਜੂਨ ਨੂੰ ਇਸ ਨੂੰ ਠੀਕ ਕਰਨ ਦਾ ਰਸਤਾ ਸਾਫ਼ ਕਰ ਦਿੱਤਾ। ਸੁਸ਼ਮਾ ਵੈਲੈਂਸੀਆ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਓਨਰਜ਼ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਇਸਨੇ ਅਦਾਲਤ ਦੇ ਸਾਹਮਣੇ ਵਚਨਬੱਧਤਾ ਕੀਤੀ ਸੀ, ਆਪਣੇ ਖਰਚੇ 'ਤੇ ਅੰਦਰੂਨੀ low-distribution system ਲਗਾਏਗੀ ਅਤੇ PSPCL ਕੋਲ ₹2.17 ਕਰੋੜ ਜਮ੍ਹਾ ਕਰੇਗੀ। ਇੱਕ ਵਾਰ ਜਮ੍ਹਾਂ ਕਰਨ ਤੋਂ ਬਾਅਦ, PSPCL ਨੂੰ ਤਰਜੀਹੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਚਾਰ ਹਫ਼ਤਿਆਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਸਾਰੇ ਵਸਨੀਕਾਂ ਨੂੰ ਬਿਜਲੀ ਸਪਲਾਈ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ।
ਧਿਆਨ ਦਿਓ ਕਿ ਇਸਦਾ ਕੀ ਮਤਲਬ ਹੈ: ਵਸਨੀਕ ਉਸ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਨੂੰ ਠੀਕ ਕਰਨ ਲਈ ₹2.17 ਕਰੋੜ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ ਜੋ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੂੰ ਬਣਾਉਣਾ ਸੀ। ਕੀ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨ ਇਹ ਲਾਗਤ ਸੁਸ਼ਮਾ ਬਿਲਡਟੈੱਕ ਤੋਂ ਵਸੂਲ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਇਹ ਇੱਕ ਵੱਖਰਾ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਵਾਲ ਹੈ ਜਿਸਦਾ HC ਦੇ ਹੁਕਮ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਜਵਾਬ ਨਹੀਂ ਹੈ।
LD ਸਿਸਟਮ ਕੀ ਹੈ
ਅੰਦਰੂਨੀ low-distribution system ਇੱਕ ਹਾਊਸਿੰਗ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਅੰਦਰ ਇੱਕ ਇਲੈਕਟ੍ਰੀਕਲ ਨੈੱਟਵਰਕ ਹੈ ਜੋ PSPCL ਦੇ ਮੁੱਖ ਸਪਲਾਈ ਪੁਆਇੰਟ ਨੂੰ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਫਲੈਟਾਂ ਨਾਲ ਜੋੜਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ, PSPCL ਕਿਸੇ ਨੂੰ ਵੀ ਮੀਟਰ ਜਾਂ ਕੁਨੈਕਸ਼ਨ ਨਹੀਂ ਦੇ ਸਕਦਾ, ਭਾਵੇਂ ਉਹਨਾਂ ਨੇ ਕਿੰਨਾ ਵੀ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤਾ ਹੋਵੇ। ਸੁਸ਼ਮਾ ਵੈਲੈਂਸੀਆ ਵਿੱਚ ਇਹੀ ਟੁਕੜਾ ਗੁੰਮ ਸੀ।
ਇਹ Tricity ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਆਮ ਸਮੱਸਿਆ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਟਾਵਰ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਫਲੈਟ ਵੇਚਦਾ ਹੈ, ਕਬਜ਼ਾ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਪਰ ਅੰਦਰੂਨੀ ਬਿਜਲੀ ਦੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਨੂੰ ਅਧੂਰਾ ਛੱਡ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਵਸਨੀਕ ਅੰਦਰ ਚਲੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ। ਬਿਜਲੀ ਨਹੀਂ ਆਉਂਦੀ।
ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ
ਸੁਸ਼ਮਾ ਵੈਲੈਂਸੀਆ ਸੁਸ਼ਮਾ ਬਿਲਡਟੈੱਕ ਦਾ 904-ਯੂਨਿਟ, 23.5-ਏਕੜ ਦਾ ਟਾਊਨਸ਼ਿਪ ਹੈ। RERA ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ: PBRERA-SAS80-PR0396। 1,800 ਤੋਂ 2,250 ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਤੱਕ ਦੇ ਤਿੰਨ BHK ਫਲੈਟ। ਲਿਸਟਿੰਗ ਪੋਰਟਲਾਂ 'ਤੇ ਐਂਟਰੀ ਕੀਮਤ ਲਗਭਗ ₹1.03 ਕਰੋੜ।
ਇਹ ਉਹੀ ਡਿਵੈਲਪਰ ਹੈ ਜੋ ਜ਼ੀਰਕਪੁਰ ਵਿੱਚ ਸੁਸ਼ਮਾ ਚੰਡੀਗੜ੍ਹ ਗ੍ਰਾਂਡੇ ਦੇ ਪਿੱਛੇ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ RERA ਨੇ ਤਿੰਨ ਸਾਲ ਦੀ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਦੇਰੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੇ ਦਾਅਵੇ ਨੂੰ ਖਾਰਜ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਸੀ, ਜਿਸ ਬਾਰੇ ਇਸ ਮਹੀਨੇ ਦੀ ਰਿਪੋਰਟਿੰਗ ਵਿੱਚ ਕਵਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ। ਦੋ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ, ਇੱਕੋ ਕੋਰੀਡੋਰ, ਵੱਖ-ਵੱਖ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ, ਕਬਜ਼ੇ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਦੇ ਪਾੜੇ ਦਾ ਇੱਕੋ ਪੈਟਰਨ।
ਇਸ ਕੋਰੀਡੋਰ 'ਤੇ Ready-to-Move ਖਰੀਦਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕੀ ਚੈੱਕ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ
ਜ਼ੀਰਕਪੁਰ ਜਾਂ ਖਰੜ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਵੀ ready-to-move ਫਲੈਟ ਅੰਤਿਮ ਰੂਪ ਦੇਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਇੱਕ ਖਾਸ ਸਵਾਲ ਪੁੱਛੋ: ਕੀ ਅੰਦਰੂਨੀ LD ਸਿਸਟਮ ਮੌਜੂਦ ਹੈ ਅਤੇ ਕੀ ਹਰੇਕ ਯੂਨਿਟ ਲਈ ਵਿਅਕਤੀਗਤ PSPCL ਕੁਨੈਕਸ਼ਨ ਸਰਗਰਮ ਅਤੇ ਮੀਟਰ ਵਾਲੇ ਹਨ? ਇੱਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਕੋਲ OC, ਸਰਗਰਮ ਲਿਸਟਿੰਗਾਂ, ਅਤੇ "ready to move" ਟੈਗ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਫਿਰ ਵੀ ਤੁਹਾਨੂੰ ਬਿਜਲੀ ਲਈ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦਾ ਇੰਤਜ਼ਾਰ ਕਰਨਾ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਅੰਦਰੂਨੀ ਵੰਡ ਦਾ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚਾ ਕਦੇ ਸੌਂਪਿਆ ਨਹੀਂ ਗਿਆ ਸੀ। ਸੁਸ਼ਮਾ ਵੈਲੈਂਸੀਆ ਕੇਸ ਇਸ ਗੱਲ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਅਜਿਹਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਇਸਨੂੰ ਠੀਕ ਕਰਨ ਦਾ ਬੋਝ ਵਸਨੀਕਾਂ 'ਤੇ ਪੈਂਦਾ ਹੈ, ਡਿਵੈਲਪਰ 'ਤੇ ਨਹੀਂ, ਜਦ ਤੱਕ ਕਿ ਵੱਖਰੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮੁਕੱਦਮਾ ਨਾ ਚਲਾਇਆ ਜਾਵੇ।
---
ਸਰੋਤ
- ਦ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨ — HC lights up hope for 500 families in abandoned Zirakpur housing project, 25 ਜੂਨ, 2026
- RERA ਪੰਜਾਬ — ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ PBRERA-SAS80-PR0396
- Square Yards — ਸੁਸ਼ਮਾ ਵੈਲੈਂਸੀਆ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵੇਰਵੇ, ਜ਼ੀਰਕਪੁਰ