The Clause Developers Keep Slipping In
Somewhere in the paperwork of a delayed project, buyers often encounter a settlement offer. Accept a small concession — a free car park, a few months of maintenance waiver, maybe a modest cash adjustment — and sign a document confirming you have no further claims. It sounds reasonable at the time. Punjab RERA has now said, plainly, that signing that document does not end your right to delayed possession compensation.
The ruling came out of a case involving Omaxe's New Chandigarh township. Buyers who had signed such settlement agreements later filed compensation claims. The developer argued the matter was settled. RERA disagreed.
What the Authority Actually Ruled
Punjab RERA's position, as laid out in the Omaxe case, rests on a straightforward reading of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016. The compensation entitlement under Section 18 is a statutory right — not a contractual one that parties can negotiate away.
The logic runs like this: RERA was enacted specifically because the bargaining position between a large developer and an individual buyer is not equal. Allowing developers to bundle compensation waivers into settlement offers would hollow out the protection the Act was designed to provide. A buyer under financial pressure, waiting years for possession, is not in a position to bargain freely.
Key points from the ruling:
- A buyer's signature on a settlement deed does not extinguish the right to claim delayed compensation under Section 18
- The compensation rate under RERA is calculated at the prevailing SBI MCLR plus 2%, applied to the amount paid, for the period of delay
- Developers cannot cite such agreements as a defence before the authority
- The ruling applies regardless of whether the settlement was reached before or after the buyer approached RERA
Why Omaxe New Chandigarh Became the Test Case
New Chandigarh is a large township development spanning Sectors 95 to 115 in the extended Mohali-Mullanpur corridor. Omaxe has multiple project phases there, with possession timelines that slipped considerably across several offerings.
The scale of the project meant there were enough affected buyers filing claims to create a pattern — and patterns tend to produce authority rulings that become precedent. RERA authorities across states have been progressively narrowing the space for developers to use settlement agreements as a shield against compensation liability.
What This Means in Practice
If you have signed a settlement with a developer and accepted some benefit in exchange for a "no further claims" clause, that clause is not necessarily the end of the road. Punjab RERA's position is that the statutory compensation right survives it.
Buyers considering such settlements are generally advised to consult a RERA-registered advocate before signing anything that contains waiver language. The compensation amounts involved — particularly on projects with delays of two to four years — can be substantial enough to warrant the conversation.
The Omaxe ruling is not unique to that developer. It sets a standard that applies to any builder operating under Punjab RERA's jurisdiction.
---
Sources
- Punjab Real Estate Regulatory Authority — case records, Omaxe New Chandigarh
- Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 — Section 18
- SBI MCLR rate schedule — applicable compensation calculation base
वह खंड जो डेवलपर चुपके से डालते रहते हैं
किसी विलंबित प्रोजेक्ट के कागजी कार्यवाही में, खरीदारों को अक्सर एक समझौता प्रस्ताव मिलता है। एक छोटी सी रियायत स्वीकार करें — एक फ्री कार पार्क, कुछ महीनों का मेंटेनेंस वेवर, शायद एक मामूली नकद समायोजन — और एक दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करें जो पुष्टि करता है कि आपके पास कोई और दावा नहीं है। उस समय यह उचित लगता है। Punjab RERA ने अब स्पष्ट रूप से कहा है कि उस दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से विलंबित कब्जे के मुआवजे का आपका अधिकार समाप्त नहीं होता है।
यह फैसला Omaxe के New Chandigarh टाउनशिप से जुड़े एक मामले में आया। जिन खरीदारों ने ऐसे समझौता समझौतों पर हस्ताक्षर किए थे, उन्होंने बाद में मुआवजे के दावे दायर किए। डेवलपर ने तर्क दिया कि मामला सुलझ गया था। RERA ने असहमति जताई।
प्राधिकरण ने वास्तव में क्या फैसला सुनाया
Punjab RERA की स्थिति, जैसा कि Omaxe मामले में सामने आई है, Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 के सीधे पठन पर आधारित है। धारा 18 के तहत मुआवजे की पात्रता एक वैधानिक अधिकार है — कोई संविदात्मक अधिकार नहीं जिसे पक्षकार बातचीत करके समाप्त कर सकें।
तर्क इस प्रकार है: RERA विशेष रूप से इसलिए बनाया गया था क्योंकि एक बड़े डेवलपर और एक व्यक्तिगत खरीदार के बीच सौदेबाजी की स्थिति बराबर नहीं है। डेवलपर्स को समझौता प्रस्तावों में मुआवजा छूट को शामिल करने की अनुमति देना उस सुरक्षा को खोखला कर देगा जो अधिनियम प्रदान करने के लिए डिज़ाइन किया गया था। वित्तीय दबाव में, वर्षों तक कब्जे की प्रतीक्षा कर रहा खरीदार, स्वतंत्र रूप से सौदेबाजी करने की स्थिति में नहीं है।
फैसले के मुख्य बिंदु:
- एक समझौता विलेख पर खरीदार के हस्ताक्षर धारा 18 के तहत विलंबित मुआवजे का दावा करने के अधिकार को समाप्त नहीं करते हैं
- RERA के तहत मुआवजे की दर प्रचलित SBI MCLR प्लस 2% पर गणना की जाती है, जो देरी की अवधि के लिए भुगतान की गई राशि पर लागू होती है
- डेवलपर प्राधिकरण के समक्ष बचाव के रूप में ऐसे समझौतों का हवाला नहीं दे सकते
- यह फैसला इस बात पर निर्भर नहीं करता कि समझौता खरीदार द्वारा RERA से संपर्क करने से पहले या बाद में हुआ था
Omaxe New Chandigarh परीक्षण मामला क्यों बना
New Chandigarh एक बड़ा टाउनशिप विकास है जो विस्तारित Mohali-Mullanpur कॉरिडोर में सेक्टर 95 से 115 तक फैला हुआ है। Omaxe के वहां कई प्रोजेक्ट चरण हैं, जिनमें कई पेशकशों में कब्जे की समयसीमा काफी विलंबित हुई।
प्रोजेक्ट के पैमाने का मतलब था कि दावे दायर करने वाले पर्याप्त प्रभावित खरीदार थे जिन्होंने एक पैटर्न बनाया — और पैटर्न आमतौर पर प्राधिकरण के ऐसे फैसले उत्पन्न करते हैं जो मिसाल बन जाते हैं। विभिन्न राज्यों में RERA प्राधिकरणों ने धीरे-धीरे डेवलपर्स के लिए मुआवजा देयता के खिलाफ ढाल के रूप में समझौता समझौतों का उपयोग करने की जगह को कम कर दिया है।
व्यवहार में इसका क्या अर्थ है
यदि आपने किसी डेवलपर के साथ समझौते पर हस्ताक्षर किए हैं और "कोई और दावा नहीं" खंड के बदले में कुछ लाभ स्वीकार किया है, तो वह खंड आवश्यक रूप से रास्ते का अंत नहीं है। Punjab RERA की स्थिति यह है कि वैधानिक मुआवजे का अधिकार उससे बच जाता है।
ऐसे समझौतों पर विचार करने वाले खरीदारों को आमतौर पर सलाह दी जाती है कि वे छूट भाषा वाला कोई भी दस्तावेज़ हस्ताक्षर करने से पहले RERA-पंजीकृत अधिवक्ता से परामर्श करें। इसमें शामिल मुआवजे की राशि — विशेष रूप से दो से चार साल की देरी वाली परियोजनाओं पर — चर्चा को उचित ठहराने के लिए पर्याप्त हो सकती है।
Omaxe फैसला उस डेवलपर के लिए अद्वितीय नहीं है। यह एक मानक स्थापित करता है जो Punjab RERA के अधिकार क्षेत्र के तहत काम करने वाले किसी भी बिल्डर पर लागू होता है।
---
स्रोत
- Punjab Real Estate Regulatory Authority — केस रिकॉर्ड, Omaxe New Chandigarh
- Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 — Section 18
- SBI MCLR दर अनुसूची — लागू मुआवजा गणना आधार
ਉਹ ਧਾਰਾ ਜੋ ਡਿਵੈਲਪਰ ਲਗਾਤਾਰ ਪਾ ਰਹੇ ਹਨ
ਕਿਸੇ ਦੇਰੀ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਕਾਗਜ਼ਾਤ ਵਿੱਚ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਅਕਸਰ ਇੱਕ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ ਮਿਲਦੀ ਹੈ। ਇੱਕ ਛੋਟੀ ਰਿਆਇਤ ਸਵੀਕਾਰ ਕਰੋ — ਇੱਕ ਮੁਫਤ ਕਾਰ ਪਾਰਕ, ਕੁਝ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੀ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਮੁਆਫ਼ੀ, ਜਾਂ ਕੋਈ ਮਾਮੂਲੀ ਨਕਦ ਸਮਾਯੋਜਨ — ਅਤੇ ਇੱਕ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ 'ਤੇ ਦਸਤਖ਼ਤ ਕਰੋ ਜੋ ਇਹ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਤੁਹਾਡੇ ਕੋਲ ਹੋਰ ਕੋਈ ਦਾਅਵਾ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਹ ਉਸ ਸਮੇਂ ਵਾਜਬ ਲੱਗਦਾ ਹੈ। Punjab RERA ਨੇ ਹੁਣ ਸਾਫ਼-ਸਾਫ਼ ਕਿਹਾ ਹੈ ਕਿ ਉਸ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ 'ਤੇ ਦਸਤਖ਼ਤ ਕਰਨ ਨਾਲ ਦੇਰੀ ਨਾਲ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲਣ ਦੇ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦਾ ਤੁਹਾਡਾ ਅਧਿਕਾਰ ਖਤਮ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ।
ਇਹ ਫੈਸਲਾ Omaxe ਦੇ New Chandigarh ਟਾਊਨਸ਼ਿਪ ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਇੱਕ ਕੇਸ ਤੋਂ ਆਇਆ ਹੈ। ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੇ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਅਜਿਹੇ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਸਮਝੌਤਿਆਂ 'ਤੇ ਦਸਤਖ਼ਤ ਕੀਤੇ ਸਨ, ਬਾਅਦ ਵਿੱਚ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੇ ਦਾਅਵੇ ਦਾਇਰ ਕੀਤੇ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੇ ਦਲੀਲ ਦਿੱਤੀ ਕਿ ਮਾਮਲਾ ਨਜਿੱਠਿਆ ਜਾ ਚੁੱਕਾ ਹੈ। RERA ਨੇ ਇਸ ਨਾਲ ਅਸਹਿਮਤੀ ਪ੍ਰਗਟਾਈ।
ਅਥਾਰਟੀ ਨੇ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਕੀ ਫੈਸਲਾ ਦਿੱਤਾ
Punjab RERA ਦਾ ਰੁਖ਼, ਜਿਵੇਂ ਕਿ Omaxe ਕੇਸ ਵਿੱਚ ਦਰਸਾਇਆ ਗਿਆ ਹੈ, Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 ਦੇ ਸਿੱਧੇ ਪਾਠ 'ਤੇ ਅਧਾਰਤ ਹੈ। Section 18 ਦੇ ਤਹਿਤ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਦਾ ਹੱਕ ਇੱਕ ਵਿਧਾਨਕ ਅਧਿਕਾਰ ਹੈ — ਨਾ ਕਿ ਇੱਕ ਇਕਰਾਰਨਾਮਾਈ ਅਧਿਕਾਰ ਜਿਸ ਨੂੰ ਧਿਰਾਂ ਗੱਲਬਾਤ ਕਰਕੇ ਖਤਮ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ।
ਤਰਕ ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ ਹੈ: RERA ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਇਸ ਲਈ ਲਾਗੂ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ ਕਿਉਂਕਿ ਇੱਕ ਵੱਡੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਅਤੇ ਇੱਕ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਖਰੀਦਦਾਰ ਵਿਚਕਾਰ ਸੌਦੇਬਾਜ਼ੀ ਦੀ ਸਥਿਤੀ ਬਰਾਬਰ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ। ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਛੋਟਾਂ ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਨ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇਣ ਨਾਲ ਉਹ ਸੁਰੱਖਿਆ ਖੋਖਲੀ ਹੋ ਜਾਵੇਗੀ ਜੋ ਐਕਟ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨ ਲਈ ਬਣਾਇਆ ਗਿਆ ਸੀ। ਵਿੱਤੀ ਦਬਾਅ ਹੇਠ, ਕਬਜ਼ੇ ਲਈ ਸਾਲਾਂ ਦੀ ਉਡੀਕ ਕਰ ਰਿਹਾ ਖਰੀਦਦਾਰ, ਆਜ਼ਾਦੀ ਨਾਲ ਸੌਦੇਬਾਜ਼ੀ ਕਰਨ ਦੀ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ।
ਫੈਸਲੇ ਦੇ ਮੁੱਖ ਨੁਕਤੇ:
- ਇੱਕ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ 'ਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਦਸਤਖ਼ਤ Section 18 ਦੇ ਤਹਿਤ ਦੇਰੀ ਦੇ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਨ ਦੇ ਅਧਿਕਾਰ ਨੂੰ ਖਤਮ ਨਹੀਂ ਕਰਦੇ
- RERA ਦੇ ਤਹਿਤ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਦਰ ਦੀ ਗਣਨਾ SBI MCLR ਵਿੱਚ 2% ਜੋੜ ਕੇ ਕੀਤੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਦੇਰੀ ਦੀ ਮਿਆਦ ਲਈ ਅਦਾ ਕੀਤੀ ਗਈ ਰਕਮ 'ਤੇ ਲਾਗੂ ਹੁੰਦੀ ਹੈ
- ਡਿਵੈਲਪਰ ਅਥਾਰਟੀ ਦੇ ਸਾਹਮਣੇ ਅਜਿਹੇ ਸਮਝੌਤਿਆਂ ਦਾ ਹਵਾਲਾ ਬਚਾਅ ਵਜੋਂ ਨਹੀਂ ਦੇ ਸਕਦੇ
- ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਇਸ ਗੱਲ ਤੋਂ ਸੁਤੰਤਰ ਹੈ ਕਿ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ RERA ਕੋਲ ਪਹੁੰਚਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਜਾਂ ਬਾਅਦ ਵਿੱਚ ਪਹੁੰਚਿਆ ਗਿਆ ਸੀ
Omaxe New Chandigarh ਟੈਸਟ ਕੇਸ ਕਿਉਂ ਬਣਿਆ
New Chandigarh ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਟਾਊਨਸ਼ਿਪ ਵਿਕਾਸ ਹੈ ਜੋ Mohali-Mullanpur ਕੋਰੀਡੋਰ ਦੇ Sectors 95 ਤੋਂ 115 ਤੱਕ ਫੈਲਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ। Omaxe ਦੇ ਉੱਥੇ ਕਈ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਫੇਜ਼ ਹਨ, ਜਿੱਥੇ ਕਈ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ਾਂ ਲਈ ਕਬਜ਼ੇ ਦੀਆਂ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾਵਾਂ ਕਾਫ਼ੀ ਖਿਸਕ ਗਈਆਂ ਹਨ।
ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਪੈਮਾਨੇ ਦਾ ਮਤਲਬ ਸੀ ਕਿ ਦਾਅਵੇ ਦਾਇਰ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਕਾਫ਼ੀ ਗਿਣਤੀ ਸੀ ਜਿਸ ਨੇ ਇੱਕ ਪੈਟਰਨ ਬਣਾਇਆ — ਅਤੇ ਪੈਟਰਨ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਅਥਾਰਟੀ ਦੇ ਫੈਸਲਿਆਂ ਨੂੰ ਜਨਮ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਜੋ ਨਜ਼ੀਰ ਬਣ ਜਾਂਦੇ ਹਨ। ਰਾਜਾਂ ਭਰ ਦੀਆਂ RERA ਅਥਾਰਟੀਆਂ ਨੇ ਹੌਲੀ-ਹੌਲੀ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਦੇਣਦਾਰੀ ਦੇ ਵਿਰੁੱਧ ਢਾਲ ਵਜੋਂ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਸਮਝੌਤਿਆਂ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਨ ਲਈ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੀ ਥਾਂ ਨੂੰ ਸੀਮਤ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ।
ਅਭਿਆਸ ਵਿੱਚ ਇਸਦਾ ਕੀ ਅਰਥ ਹੈ
ਜੇਕਰ ਤੁਸੀਂ ਕਿਸੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨਾਲ ਸੈਟਲਮੈਂਟ 'ਤੇ ਦਸਤਖ਼ਤ ਕੀਤੇ ਹਨ ਅਤੇ "ਹੋਰ ਕੋਈ ਦਾਅਵਾ ਨਹੀਂ" (no further claims) ਧਾਰਾ ਦੇ ਬਦਲੇ ਕੁਝ ਲਾਭ ਸਵੀਕਾਰ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਉਹ ਧਾਰਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਰਾਹ ਦਾ ਅੰਤ ਨਹੀਂ ਹੈ। Punjab RERA ਦਾ ਰੁਖ਼ ਹੈ ਕਿ ਵਿਧਾਨਕ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਅਧਿਕਾਰ ਇਸ ਤੋਂ ਬਚ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।
ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਜੋ ਅਜਿਹੇ ਸੈਟਲਮੈਂਟਾਂ 'ਤੇ ਵਿਚਾਰ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸਲਾਹ ਦਿੱਤੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਕਿਸੇ RERA-ਰਜਿਸਟਰਡ ਵਕੀਲ ਨਾਲ ਸਲਾਹ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕਿਸੇ ਵੀ ਚੀਜ਼ 'ਤੇ ਦਸਤਖ਼ਤ ਕਰਨ ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਛੋਟ ਦੀ ਭਾਸ਼ਾ ਹੋਵੇ। ਇਸ ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੀਆਂ ਰਕਮਾਂ — ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਦੋ ਤੋਂ ਚਾਰ ਸਾਲਾਂ ਦੀ ਦੇਰੀ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ 'ਤੇ — ਗੱਲਬਾਤ ਦੇ ਯੋਗ ਹੋਣ ਲਈ ਕਾਫ਼ੀ ਵੱਡੀਆਂ ਹੋ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ।
Omaxe ਦਾ ਫੈਸਲਾ ਉਸ ਡਿਵੈਲਪਰ ਤੱਕ ਸੀਮਿਤ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਹ ਇੱਕ ਮਿਆਰ ਸਥਾਪਤ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜੋ Punjab RERA ਦੇ ਅਧਿਕਾਰ ਖੇਤਰ ਅਧੀਨ ਕੰਮ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਕਿਸੇ ਵੀ ਬਿਲਡਰ 'ਤੇ ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।
---
ਸਰੋਤ
- Punjab Real Estate Regulatory Authority — ਕੇਸ ਰਿਕਾਰਡ, Omaxe New Chandigarh
- Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 — Section 18
- SBI MCLR ਦਰ ਅਨੁਸੂਚੀ — ਲਾਗੂ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਗਣਨਾ ਦਾ ਅਧਾਰ