An owner who lives in Canada or America usually hears about a forged power of attorney last. The plot near Kharar looks the same from the road. The fence is still up. Yet a deed may already sit in the register, made by someone who claimed to act for the owner on a paper the owner never signed. Punjab now has online records that show such a deed and an alert that flags changes to a landholding. Two bodies also take complaints from owners abroad. None of them stops a forgery on its own. Together they shorten the time between the forgery and the owner finding out.
Two reported cases
The Hindustan Times reported on the second of October this year that Machhiwara police had booked three people over the sale of a large piece of farmland in Udhowal Khurd village. Machhiwara is in Ludhiana district, so this case sits outside Mohali, though the complainant lives in Zirakpur. She told police that her mother had bought the land long ago and had lived in the United States, where she died some years back. According to the complaint, an old jamabandi entry had recorded the mother under a slightly different name. That entry was then used to prepare a power of attorney in the different name. It described the principal as a resident of Brampton in Canada, and the land was sold on it. The police said they were verifying the documents. These are allegations, and no court has ruled on them.
Closer to home, the Indian Express reported on the sixth of January that Mohali police had arrested a key accused in a land fraud case first registered in June last year. Police said the group targeted land belonging to people who had died or had lived abroad for a long time. They said the accused had obtained forged general powers of attorney and counterfeit seals from Ghaziabad, and used them to sell the land. The case was still under investigation when it was reported.
Both reports describe the same pattern. The owner is absent or dead. Someone produces a power of attorney in that owner's name. A sale deed follows. An earlier MA piece followed a third case of this kind, a plot in Sunny Enclave, Kharar, sold on a power of attorney made in a dead man's name.
Why the paper trail runs abroad
The Registration Act lets an agent present a deed for registration on a power of attorney. Section thirty three sets out which powers of attorney count. Where the principal lives outside India, it is one "executed before and authenticated by Notary Public, or any court, Judge, Magistrate, Indian Consul or vice-consul, or representative of the Central Government".
The same section says such a power of attorney "may be proved by the production of it without further proof when it purports on the face of it" to have been authenticated in that way. In plain terms, a paper that looks right on its face can be accepted without anyone in Punjab checking with the notary or the consulate abroad.
That is the gap a forger uses. The owner's signature and the stamp of the notary or consulate both claim to come from another country. The person who could deny them is the owner, who is not in the room.
North Desk reported in August that an owner living in Australia had obtained written confirmation from the Indian consulate in Melbourne that a general power of attorney said to bear its attestation had never been issued or attested there. The report said North Desk had not independently verified those documents. It shows the one check that only the owner, or the office abroad, can make.
Checking the records from abroad
Several things changed in the last two years that matter here. Under Easy Registry, launched at the Mohali district administrative complex in May last year and later extended across Punjab, a property can be registered at any sub-registrar office within its district. A deed on a Kharar plot no longer has to pass through the Kharar office. A search of one office alone may therefore miss it.
The Punjab Land Records portal lets anyone search the jamabandi by an owner's name or by the khewat and khasra numbers. It also offers views of mutations, the daily roznamcha entries and registered deeds, with a grievance form, as listed on the portal on the nineteenth of October. A deed made on a forged power of attorney usually leads to a mutation request. That request shows up on the record before the new name settles in.
Another change is the land alert. The Tribune reported on the thirteenth of June last year that the state's Easy Jamabandi services include a paid annual subscription on a khewat, the landholding entry. According to that report, the owner is alerted by WhatsApp or email if anyone attempts to tamper with the record and can then raise an objection online, which goes to the revenue officer concerned. The department's user manual makes email compulsory for an NRI subscriber. A piece published earlier on MA looks at what the land alert flags for Mohali owners.
None of these tools rules on a forgery. They show that something has moved, which is the information an owner abroad most often lacks.
Revoking a power of attorney without travelling
Many owners abroad have given a genuine power of attorney to a relative or a caretaker, sometimes years ago. The Contract Act says an agency ends when the principal revokes the authority, or when either side dies. Section two hundred and seven adds that revocation "may be expressed or may be implied in the conduct of the principal".
Section two hundred and eight is the part that matters for an owner abroad. Termination of an agent's authority does not take effect for the agent "before it becomes known to him", nor for third persons "before it becomes known to them". A revocation that stays in a drawer in Toronto does little against a buyer in Mohali who never heard of it.
The Registration Act itself allows the paperwork to start abroad. Section thirty three accepts an instrument executed before a notary or an Indian consul outside India. Section twenty six lets a sub-registrar accept a document executed out of India if it is presented within four months after it arrives in India. Section two hundred and eight ties the effect of a revocation to knowledge. So a revocation that is registered and also delivered to the attorney is far more likely to reach the people who need to know of it. That is our reading of the statutes. No Punjab rule we found sets out a separate procedure, and the stamp duty on a revocation depends on the Punjab schedule in force on the day.
The forged 'alive' certificate
A power of attorney ends when its maker dies. The Machhiwara complaint turns on that rule, because the power of attorney was used after the real owner had died. Police in the Mohali case said the group picked land of people who had died as well as owners who had long lived abroad.
At least one state now asks for proof of life before a deed is registered on a power of attorney. Gujarat amended its registration rules in January two thousand and twenty three, as reported by the Times of India, so that the declaration that the principal is alive comes from the principal and no longer from the attorney. We found no published Punjab rule of this kind. In Punjab the sub-registrar relies on the power of attorney and the identity papers placed before the office. A certificate that the principal is alive can be forged as easily as the power of attorney itself, and in the Machhiwara complaint the paper described a living owner in Canada who, the family says, did not exist.
Complaining from abroad
The Punjab State Commission for Non resident Indians Act defines a complaint widely. It covers petitions "from a Non-resident Indian or from any other person on his behalf", sent in person, by post or fax, or "by any other means whatsoever". The NRI Commission's website offers online filing and a status check. Its property dispute checklist asks for a complaint to the Chairman, a notarised affidavit, a copy of the property document, proof of NRI status, and the details of a local contact person in India. It also asks for a power of attorney to a local person where the owner cannot pursue the case personally, which brings the owner back to choosing an agent with care.
On the police side, the Sunny Enclave complaint was routed through the NRI Affairs Wing of Punjab Police, according to North Desk in July, and the case was registered at the NRI police station in Mohali, as Amar Ujala reported in September. An MA piece on the NRI Wing route sets out what each of these bodies can and cannot do.
A police case or an NRI Commission inquiry does not erase a registered deed. Under the Specific Relief Act that takes a civil court, which is where title is finally settled.
What this piece does not cover
It does not explain how to make a power of attorney from abroad, a topic MA has retired. It does not cover tax on a sale by an owner abroad, set out in the piece on the TDS filing rule for buyers. It does not weigh the evidence in any reported case.
Related reading
- If a forged deed sells a Kharar plot while its owner is in America, who owns it now
- When a Mohali property is occupied while its owner lives abroad: the NRI Wing route
- Punjab's land alert subscription service: what it flags for Mohali owners
- How to buy an Aerotropolis LOI from abroad as an NRI
Sources: The sources we use are listed on our Editorial Sources page.
This piece describes reported cases, the published records services of the Punjab Revenue Department and the text of the Registration Act, the Contract Act and the Act that set up the Punjab State Commission for NRIs. Nothing here is legal advice, and any property turns on its own papers and facts.
कनाडा या अमेरिका में रहने वाले मालिक को जाली पावर ऑफ अटॉर्नी की ख़बर अक्सर सबसे आख़िर में मिलती है। खरड़ के पास का प्लॉट सड़क से वैसा ही दिखता है। बाड़ अब भी लगी है। फिर भी रजिस्टर में शायद पहले से एक डीड दर्ज हो चुकी हो, जिसे किसी ने मालिक की ओर से काम करने का दावा करते हुए ऐसे काग़ज़ पर बनवाया जिस पर मालिक ने कभी हस्ताक्षर नहीं किए। पंजाब में अब ऑनलाइन रिकॉर्ड हैं जो ऐसी डीड दिखाते हैं, और एक अलर्ट है जो किसी भूमि-खाते में बदलाव की सूचना देता है। विदेश में रहने वाले मालिकों की शिकायतें लेने वाली दो संस्थाएँ भी हैं। इनमें से कोई भी अकेले जालसाज़ी नहीं रोकती। मिलकर ये जालसाज़ी और मालिक को उसका पता चलने के बीच का समय घटाती हैं।
दो रिपोर्ट हुए मामले
हिंदुस्तान टाइम्स ने इस साल दो अक्टूबर को रिपोर्ट किया कि माछीवाड़ा पुलिस ने उधोवाल खुर्द गाँव में खेती की एक बड़ी ज़मीन की बिक्री को लेकर तीन लोगों पर मामला दर्ज किया है। माछीवाड़ा लुधियाना ज़िले में है, इसलिए यह मामला मोहाली से बाहर का है, हालाँकि शिकायतकर्ता ज़ीरकपुर में रहती हैं। उन्होंने पुलिस को बताया कि उनकी माँ ने यह ज़मीन बहुत पहले ख़रीदी थी और वे अमेरिका में रहती थीं, जहाँ कुछ साल पहले उनका निधन हो गया। शिकायत के अनुसार, एक पुरानी जमाबंदी प्रविष्टि में माँ का नाम थोड़ा अलग दर्ज था। उसी प्रविष्टि के आधार पर उस अलग नाम से एक पावर ऑफ अटॉर्नी तैयार की गई। उसमें मालिक को कनाडा के ब्रैम्पटन का निवासी बताया गया, और उसी के सहारे ज़मीन बेच दी गई। पुलिस ने कहा कि वह दस्तावेज़ों की जाँच कर रही है। ये आरोप हैं, और किसी अदालत ने इन पर फ़ैसला नहीं दिया है।
मोहाली के और क़रीब, इंडियन एक्सप्रेस ने छह जनवरी को रिपोर्ट किया कि मोहाली पुलिस ने ज़मीन धोखाधड़ी के एक मामले में एक मुख्य आरोपी को गिरफ़्तार किया है, जो पिछले साल जून में दर्ज हुआ था। पुलिस ने कहा कि यह गिरोह उन लोगों की ज़मीन को निशाना बनाता था जिनका निधन हो चुका था या जो लंबे समय से विदेश में रह रहे थे। पुलिस के अनुसार आरोपियों ने ग़ाज़ियाबाद से जाली जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी और नक़ली मोहरें हासिल कीं और उनसे ज़मीन बेच दी। रिपोर्ट के समय मामले की जाँच जारी थी।
दोनों रिपोर्टें एक ही ढर्रा दिखाती हैं। मालिक मौजूद नहीं है या उसका निधन हो चुका है। कोई उस मालिक के नाम की पावर ऑफ अटॉर्नी पेश करता है। उसके बाद बिक्री डीड बनती है। MA के एक पिछले लेख ने इसी तरह के तीसरे मामले को देखा था, खरड़ के सनी एन्क्लेव का एक प्लॉट, जो एक मृत व्यक्ति के नाम पर बनी पावर ऑफ अटॉर्नी से बेच दिया गया।
काग़ज़ों की कड़ी विदेश तक क्यों जाती है
रजिस्ट्रेशन एक्ट किसी एजेंट को पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर डीड रजिस्ट्रेशन के लिए पेश करने देता है। धारा तैंतीस बताती है कि कौन सी पावर ऑफ अटॉर्नी मान्य है। जहाँ मालिक भारत से बाहर रहता है, वहाँ वह पावर ऑफ अटॉर्नी मान्य है जो नोटरी पब्लिक, किसी अदालत, जज, मजिस्ट्रेट, भारतीय कौंसल या उप-कौंसल, या केंद्र सरकार के प्रतिनिधि के सामने बनाई और प्रमाणित की गई हो ("executed before and authenticated by Notary Public, or any court, Judge, Magistrate, Indian Consul or vice-consul, or representative of the Central Government")।
यही धारा कहती है कि ऐसी पावर ऑफ अटॉर्नी को बिना किसी और सबूत के, सिर्फ़ पेश करके साबित किया जा सकता है, जब वह देखने में इस तरह प्रमाणित लगे ("may be proved by the production of it without further proof when it purports on the face of it")। सीधे शब्दों में, जो काग़ज़ देखने में सही लगे, उसे पंजाब में कोई विदेश के नोटरी या कौंसुलेट से पुष्टि किए बिना स्वीकार कर सकता है।
जालसाज़ इसी कमी का फ़ायदा उठाता है। मालिक के हस्ताक्षर और नोटरी या कौंसुलेट की मोहर, दोनों दूसरे देश से आने का दावा करते हैं। जो व्यक्ति इन्हें नकार सकता है, वह मालिक है, और वह वहाँ मौजूद नहीं होता।
नॉर्थ डेस्क ने अगस्त में रिपोर्ट किया कि ऑस्ट्रेलिया में रहने वाले एक मालिक ने मेलबर्न स्थित भारतीय कौंसुलेट से लिखित पुष्टि ली कि जिस जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी पर उसकी सत्यापन मोहर बताई जा रही थी, वह वहाँ से कभी जारी या सत्यापित नहीं हुई। रिपोर्ट में कहा गया कि नॉर्थ डेस्क ने उन दस्तावेज़ों की स्वतंत्र रूप से पुष्टि नहीं की। यह वह जाँच दिखाता है जो केवल मालिक, या विदेश का दफ़्तर, कर सकता है।
विदेश से रिकॉर्ड की जाँच
पिछले दो वर्षों में कई बातें बदली हैं जो यहाँ मायने रखती हैं। ईज़ी रजिस्ट्री, जो पिछले साल मई में मोहाली के ज़िला प्रशासनिक परिसर में शुरू हुई और बाद में पूरे पंजाब में फैली, के तहत किसी संपत्ति का रजिस्ट्रेशन उसके ज़िले के किसी भी सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर में हो सकता है। खरड़ के प्लॉट की डीड का अब खरड़ दफ़्तर से होकर गुज़रना ज़रूरी नहीं है। इसलिए सिर्फ़ एक दफ़्तर की खोज उसे छोड़ सकती है।
पंजाब लैंड रिकॉर्ड्स पोर्टल पर कोई भी मालिक के नाम से या खेवट और खसरा नंबर से जमाबंदी खोज सकता है। उन्नीस अक्टूबर को पोर्टल पर दी गई सूची के अनुसार, इसमें इंतकाल, रोज़ाना रोज़नामचा प्रविष्टियाँ और रजिस्टर्ड डीड देखने की सुविधा भी है, साथ में शिकायत फ़ॉर्म भी। जाली पावर ऑफ अटॉर्नी पर बनी डीड के बाद आम तौर पर इंतकाल का अनुरोध आता है। वह अनुरोध नया नाम जमने से पहले रिकॉर्ड पर दिखता है।
एक और बदलाव लैंड अलर्ट है। द ट्रिब्यून ने पिछले साल तेरह जून को रिपोर्ट किया कि राज्य की ईज़ी जमाबंदी सेवाओं में खेवट, यानी भूमि-खाते की प्रविष्टि, पर एक सशुल्क वार्षिक सदस्यता शामिल है। उस रिपोर्ट के अनुसार, अगर कोई रिकॉर्ड से छेड़छाड़ की कोशिश करता है तो मालिक को व्हाट्सऐप या ईमेल से सूचना मिलती है, और वह ऑनलाइन आपत्ति दर्ज कर सकता है, जो संबंधित राजस्व अधिकारी के पास जाती है। विभाग की उपयोगकर्ता पुस्तिका NRI सदस्य के लिए ईमेल अनिवार्य करती है। MA पर पहले प्रकाशित एक लेख देखता है कि लैंड अलर्ट मोहाली के मालिकों के लिए क्या दिखाता है।
इनमें से कोई भी साधन जालसाज़ी पर फ़ैसला नहीं देता। ये दिखाते हैं कि कुछ बदला है, और विदेश में रहने वाले मालिक के पास अक्सर यही जानकारी नहीं होती।
बिना यात्रा किए पावर ऑफ अटॉर्नी रद्द करना
विदेश में रहने वाले कई मालिकों ने किसी रिश्तेदार या देखभाल करने वाले को असली पावर ऑफ अटॉर्नी दी हुई है, कभी-कभी बरसों पहले। कॉन्ट्रैक्ट एक्ट कहता है कि एजेंसी तब ख़त्म होती है जब मालिक अधिकार रद्द कर दे, या जब किसी भी पक्ष का निधन हो जाए। धारा दो सौ सात जोड़ती है कि रद्द करना स्पष्ट हो सकता है या मालिक के आचरण से निहित हो सकता है ("may be expressed or may be implied in the conduct of the principal")।
धारा दो सौ आठ विदेश में रहने वाले मालिक के लिए अहम है। एजेंट के अधिकार की समाप्ति एजेंट के लिए तब तक लागू नहीं होती जब तक उसे पता न चले ("before it becomes known to him"), और तीसरे पक्षों के लिए तब तक नहीं जब तक उन्हें पता न चले ("before it becomes known to them")। टोरंटो की किसी दराज़ में पड़ा रद्दीकरण मोहाली के उस ख़रीदार के ख़िलाफ़ बहुत कम काम आता है जिसने उसके बारे में कभी सुना ही नहीं।
रजिस्ट्रेशन एक्ट ख़ुद काग़ज़ी कार्रवाई विदेश में शुरू होने देता है। धारा तैंतीस भारत के बाहर किसी नोटरी या भारतीय कौंसल के सामने बने दस्तावेज़ को स्वीकार करती है। धारा छब्बीस सब-रजिस्ट्रार को भारत के बाहर बने दस्तावेज़ को स्वीकार करने देती है, अगर वह भारत पहुँचने के चार महीने के भीतर पेश किया जाए। धारा दो सौ आठ रद्दीकरण के असर को जानकारी से जोड़ती है। इसलिए जो रद्दीकरण रजिस्टर्ड भी हो और अटॉर्नी तक पहुँचाया भी गया हो, उसके उन लोगों तक पहुँचने की संभावना कहीं ज़्यादा है जिन्हें उसकी जानकारी होनी चाहिए। यह क़ानूनों की हमारी व्याख्या है। हमें कोई ऐसा पंजाब नियम नहीं मिला जो अलग प्रक्रिया तय करता हो, और रद्दीकरण पर स्टांप ड्यूटी उस दिन लागू पंजाब की अनुसूची पर निर्भर करती है।
जाली 'जीवित' प्रमाणपत्र
पावर ऑफ अटॉर्नी उसे बनाने वाले के निधन के साथ ख़त्म हो जाती है। माछीवाड़ा की शिकायत इसी नियम पर टिकी है, क्योंकि पावर ऑफ अटॉर्नी असली मालिक के निधन के बाद इस्तेमाल हुई। मोहाली मामले में पुलिस ने कहा कि गिरोह ने उन लोगों की ज़मीन चुनी जिनका निधन हो चुका था, और उन मालिकों की भी जो लंबे समय से विदेश में रह रहे थे।
कम से कम एक राज्य अब पावर ऑफ अटॉर्नी पर डीड रजिस्टर होने से पहले जीवित होने का सबूत माँगता है। टाइम्स ऑफ इंडिया की रिपोर्ट के अनुसार, गुजरात ने जनवरी दो हज़ार तेईस में अपने रजिस्ट्रेशन नियम बदले, ताकि मालिक के जीवित होने की घोषणा अटॉर्नी के बजाय ख़ुद मालिक की ओर से आए। हमें पंजाब का ऐसा कोई प्रकाशित नियम नहीं मिला। पंजाब में सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर के सामने रखी गई पावर ऑफ अटॉर्नी और पहचान पत्रों पर भरोसा करता है। मालिक के जीवित होने का प्रमाणपत्र भी उतनी ही आसानी से जाली बनाया जा सकता है जितनी पावर ऑफ अटॉर्नी, और माछीवाड़ा की शिकायत में काग़ज़ ने कनाडा में रहने वाली एक जीवित मालिक बताई, जो परिवार के अनुसार थी ही नहीं।
विदेश से शिकायत
पंजाब राज्य प्रवासी भारतीय आयोग अधिनियम शिकायत की परिभाषा व्यापक रखता है। इसमें किसी प्रवासी भारतीय से या उसकी ओर से किसी और व्यक्ति से ("from a Non-resident Indian or from any other person on his behalf") आई अर्ज़ियाँ शामिल हैं, चाहे वे व्यक्तिगत रूप से, डाक या फ़ैक्स से, या किसी भी अन्य तरीक़े से ("by any other means whatsoever") भेजी गई हों। NRI आयोग की वेबसाइट ऑनलाइन शिकायत और स्थिति जाँचने की सुविधा देती है। संपत्ति विवाद की उसकी जाँच-सूची चेयरमैन को संबोधित शिकायत, नोटरी से सत्यापित हलफ़नामा, संपत्ति के दस्तावेज़ की प्रति, NRI होने का सबूत, और भारत में किसी स्थानीय संपर्क व्यक्ति का ब्योरा माँगती है। वह यह भी माँगती है कि अगर मालिक ख़ुद मामला नहीं चला सकता तो किसी स्थानीय व्यक्ति को पावर ऑफ अटॉर्नी दी जाए, जो मालिक को फिर से सोच-समझकर एजेंट चुनने की ओर ले आता है।
पुलिस की ओर, नॉर्थ डेस्क के अनुसार जुलाई में सनी एन्क्लेव की शिकायत पंजाब पुलिस के NRI अफ़ेयर्स विंग के ज़रिए भेजी गई, और अमर उजाला की सितंबर की रिपोर्ट के अनुसार मामला मोहाली के NRI पुलिस थाने में दर्ज हुआ। MA का NRI विंग वाले रास्ते पर लेख बताता है कि इनमें से हर संस्था क्या कर सकती है और क्या नहीं।
पुलिस केस या NRI आयोग की जाँच किसी रजिस्टर्ड डीड को मिटाती नहीं। स्पेसिफ़िक रिलीफ़ एक्ट के तहत इसके लिए सिविल अदालत चाहिए, जहाँ आख़िरकार मालिकाना हक़ तय होता है।
यह लेख किन बातों को नहीं छूता
यह नहीं बताता कि विदेश से पावर ऑफ अटॉर्नी कैसे बनाई जाए, एक ऐसा विषय जिसे MA ने बंद कर दिया है। यह विदेश में रहने वाले मालिक की बिक्री पर कर को नहीं छूता, जो ख़रीदारों के लिए TDS फ़ाइलिंग नियम वाले लेख में है। यह किसी रिपोर्ट हुए मामले के सबूतों को नहीं तौलता।
संबंधित पठन
- अगर कोई जाली डीड खरड़ का प्लॉट बेच दे जबकि उसका मालिक अमेरिका में हो, तो अब मालिक कौन है
- जब विदेश में रहने वाले मालिक की मोहाली संपत्ति पर कब्ज़ा हो जाए: NRI विंग का रास्ता
- पंजाब की लैंड अलर्ट सदस्यता सेवा: मोहाली के मालिकों के लिए यह क्या दिखाती है
- NRI के रूप में विदेश से एयरोट्रोपोलिस LOI कैसे ख़रीदें
स्रोत: हम जिन स्रोतों का उपयोग करते हैं, वे हमारे Editorial Sources पृष्ठ पर सूचीबद्ध हैं।
यह लेख रिपोर्ट हुए मामलों, पंजाब राजस्व विभाग की प्रकाशित रिकॉर्ड सेवाओं, और रजिस्ट्रेशन एक्ट, कॉन्ट्रैक्ट एक्ट तथा पंजाब राज्य प्रवासी भारतीय आयोग बनाने वाले अधिनियम के पाठ का वर्णन करता है। यहाँ कुछ भी कानूनी सलाह नहीं है, और हर संपत्ति अपने काग़ज़ों और तथ्यों पर टिकी होती है।
ਕੈਨੇਡਾ ਜਾਂ ਅਮਰੀਕਾ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਮਾਲਕ ਨੂੰ ਜਾਅਲੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਦੀ ਖ਼ਬਰ ਅਕਸਰ ਸਭ ਤੋਂ ਅਖ਼ੀਰ ਵਿੱਚ ਮਿਲਦੀ ਹੈ। ਖਰੜ ਨੇੜੇ ਪਲਾਟ ਸੜਕ ਤੋਂ ਉਹੋ ਜਿਹਾ ਹੀ ਦਿਸਦਾ ਹੈ। ਵਾੜ ਅਜੇ ਵੀ ਲੱਗੀ ਹੈ। ਫਿਰ ਵੀ ਰਜਿਸਟਰ ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਇਦ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਇੱਕ ਡੀਡ ਦਰਜ ਹੋ ਚੁੱਕੀ ਹੋਵੇ, ਜੋ ਕਿਸੇ ਨੇ ਮਾਲਕ ਵੱਲੋਂ ਕੰਮ ਕਰਨ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਕੇ ਅਜਿਹੇ ਕਾਗ਼ਜ਼ ’ਤੇ ਬਣਵਾਈ ਜਿਸ ’ਤੇ ਮਾਲਕ ਨੇ ਕਦੇ ਦਸਤਖ਼ਤ ਨਹੀਂ ਕੀਤੇ। ਪੰਜਾਬ ਵਿੱਚ ਹੁਣ ਆਨਲਾਈਨ ਰਿਕਾਰਡ ਹਨ ਜੋ ਅਜਿਹੀ ਡੀਡ ਦਿਖਾਉਂਦੇ ਹਨ, ਅਤੇ ਇੱਕ ਅਲਰਟ ਹੈ ਜੋ ਕਿਸੇ ਜ਼ਮੀਨੀ ਖਾਤੇ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਦੀ ਸੂਚਨਾ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਮਾਲਕਾਂ ਦੀਆਂ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਲੈਣ ਵਾਲੀਆਂ ਦੋ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਵੀ ਹਨ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਕੋਈ ਵੀ ਇਕੱਲੀ ਜਾਅਲਸਾਜ਼ੀ ਨਹੀਂ ਰੋਕਦੀ। ਮਿਲ ਕੇ ਇਹ ਜਾਅਲਸਾਜ਼ੀ ਅਤੇ ਮਾਲਕ ਨੂੰ ਉਸਦਾ ਪਤਾ ਲੱਗਣ ਵਿਚਕਾਰਲਾ ਸਮਾਂ ਘਟਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ।
ਦੋ ਰਿਪੋਰਟ ਹੋਏ ਮਾਮਲੇ
ਹਿੰਦੁਸਤਾਨ ਟਾਈਮਜ਼ ਨੇ ਇਸ ਸਾਲ ਦੋ ਅਕਤੂਬਰ ਨੂੰ ਰਿਪੋਰਟ ਕੀਤਾ ਕਿ ਮਾਛੀਵਾੜਾ ਪੁਲਿਸ ਨੇ ਉਧੋਵਾਲ ਖ਼ੁਰਦ ਪਿੰਡ ਵਿੱਚ ਖੇਤੀ ਦੀ ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਤਿੰਨ ਲੋਕਾਂ ’ਤੇ ਕੇਸ ਦਰਜ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਮਾਛੀਵਾੜਾ ਲੁਧਿਆਣਾ ਜ਼ਿਲ੍ਹੇ ਵਿੱਚ ਹੈ, ਇਸ ਲਈ ਇਹ ਮਾਮਲਾ ਮੋਹਾਲੀ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਦਾ ਹੈ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਸ਼ਿਕਾਇਤਕਰਤਾ ਜ਼ੀਰਕਪੁਰ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ। ਉਸਨੇ ਪੁਲਿਸ ਨੂੰ ਦੱਸਿਆ ਕਿ ਉਸਦੀ ਮਾਂ ਨੇ ਇਹ ਜ਼ਮੀਨ ਬਹੁਤ ਪਹਿਲਾਂ ਖ਼ਰੀਦੀ ਸੀ ਅਤੇ ਉਹ ਅਮਰੀਕਾ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੀ ਸੀ, ਜਿੱਥੇ ਕੁਝ ਸਾਲ ਪਹਿਲਾਂ ਉਸਦੀ ਮੌਤ ਹੋ ਗਈ। ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਮੁਤਾਬਕ, ਇੱਕ ਪੁਰਾਣੀ ਜਮ੍ਹਾਂਬੰਦੀ ਐਂਟਰੀ ਵਿੱਚ ਮਾਂ ਦਾ ਨਾਮ ਥੋੜ੍ਹਾ ਵੱਖਰਾ ਦਰਜ ਸੀ। ਉਸੇ ਐਂਟਰੀ ਦੇ ਆਧਾਰ ’ਤੇ ਉਸ ਵੱਖਰੇ ਨਾਮ ਨਾਲ ਇੱਕ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਤਿਆਰ ਕੀਤੀ ਗਈ। ਉਸ ਵਿੱਚ ਮਾਲਕ ਨੂੰ ਕੈਨੇਡਾ ਦੇ ਬਰੈਂਪਟਨ ਦੀ ਵਸਨੀਕ ਦੱਸਿਆ ਗਿਆ, ਅਤੇ ਉਸੇ ਦੇ ਸਹਾਰੇ ਜ਼ਮੀਨ ਵੇਚ ਦਿੱਤੀ ਗਈ। ਪੁਲਿਸ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਉਹ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ। ਇਹ ਇਲਜ਼ਾਮ ਹਨ, ਅਤੇ ਕਿਸੇ ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਇਨ੍ਹਾਂ ’ਤੇ ਫ਼ੈਸਲਾ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤਾ।
ਮੋਹਾਲੀ ਦੇ ਹੋਰ ਨੇੜੇ, ਇੰਡੀਅਨ ਐਕਸਪ੍ਰੈਸ ਨੇ ਛੇ ਜਨਵਰੀ ਨੂੰ ਰਿਪੋਰਟ ਕੀਤਾ ਕਿ ਮੋਹਾਲੀ ਪੁਲਿਸ ਨੇ ਜ਼ਮੀਨੀ ਧੋਖਾਧੜੀ ਦੇ ਇੱਕ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਮੁਲਜ਼ਮ ਨੂੰ ਗ੍ਰਿਫ਼ਤਾਰ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਜੋ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਜੂਨ ਵਿੱਚ ਦਰਜ ਹੋਇਆ ਸੀ। ਪੁਲਿਸ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਇਹ ਗਿਰੋਹ ਉਨ੍ਹਾਂ ਲੋਕਾਂ ਦੀ ਜ਼ਮੀਨ ਨੂੰ ਨਿਸ਼ਾਨਾ ਬਣਾਉਂਦਾ ਸੀ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਮੌਤ ਹੋ ਚੁੱਕੀ ਸੀ ਜਾਂ ਜੋ ਲੰਮੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਰਹਿ ਰਹੇ ਸਨ। ਪੁਲਿਸ ਮੁਤਾਬਕ ਮੁਲਜ਼ਮਾਂ ਨੇ ਗ਼ਾਜ਼ੀਆਬਾਦ ਤੋਂ ਜਾਅਲੀ ਜਨਰਲ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਅਤੇ ਨਕਲੀ ਮੋਹਰਾਂ ਹਾਸਲ ਕੀਤੀਆਂ ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨਾਲ ਜ਼ਮੀਨ ਵੇਚ ਦਿੱਤੀ। ਰਿਪੋਰਟ ਵੇਲੇ ਮਾਮਲੇ ਦੀ ਜਾਂਚ ਜਾਰੀ ਸੀ।
ਦੋਵੇਂ ਰਿਪੋਰਟਾਂ ਇੱਕੋ ਢਰਰਾ ਦਿਖਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਮਾਲਕ ਮੌਜੂਦ ਨਹੀਂ ਜਾਂ ਉਸਦੀ ਮੌਤ ਹੋ ਚੁੱਕੀ ਹੈ। ਕੋਈ ਉਸ ਮਾਲਕ ਦੇ ਨਾਮ ਦੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਪੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਉਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵਿਕਰੀ ਡੀਡ ਬਣਦੀ ਹੈ। MA ਦੇ ਇੱਕ ਪਿਛਲੇ ਲੇਖ ਨੇ ਇਸੇ ਤਰ੍ਹਾਂ ਦੇ ਤੀਜੇ ਮਾਮਲੇ ਨੂੰ ਦੇਖਿਆ ਸੀ, ਖਰੜ ਦੇ ਸਨੀ ਐਨਕਲੇਵ ਦਾ ਇੱਕ ਪਲਾਟ, ਜੋ ਇੱਕ ਮਰ ਚੁੱਕੇ ਆਦਮੀ ਦੇ ਨਾਮ ’ਤੇ ਬਣੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਨਾਲ ਵੇਚ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ।
ਕਾਗ਼ਜ਼ਾਂ ਦੀ ਕੜੀ ਵਿਦੇਸ਼ ਤੱਕ ਕਿਉਂ ਜਾਂਦੀ ਹੈ
ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਐਕਟ ਕਿਸੇ ਏਜੰਟ ਨੂੰ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਦੇ ਆਧਾਰ ’ਤੇ ਡੀਡ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਲਈ ਪੇਸ਼ ਕਰਨ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਧਾਰਾ ਤੇਤੀ ਦੱਸਦੀ ਹੈ ਕਿ ਕਿਹੜੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਮੰਨੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਜਿੱਥੇ ਮਾਲਕ ਭਾਰਤ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ, ਉੱਥੇ ਉਹ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਮੰਨੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ ਜੋ ਨੋਟਰੀ ਪਬਲਿਕ, ਕਿਸੇ ਅਦਾਲਤ, ਜੱਜ, ਮੈਜਿਸਟ੍ਰੇਟ, ਭਾਰਤੀ ਕੌਂਸਲ ਜਾਂ ਉਪ-ਕੌਂਸਲ, ਜਾਂ ਕੇਂਦਰ ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਨੁਮਾਇੰਦੇ ਸਾਹਮਣੇ ਬਣਾਈ ਅਤੇ ਤਸਦੀਕ ਕੀਤੀ ਗਈ ਹੋਵੇ ("executed before and authenticated by Notary Public, or any court, Judge, Magistrate, Indian Consul or vice-consul, or representative of the Central Government")।
ਇਹੀ ਧਾਰਾ ਕਹਿੰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਅਜਿਹੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਨੂੰ ਬਿਨਾਂ ਕਿਸੇ ਹੋਰ ਸਬੂਤ ਦੇ, ਸਿਰਫ਼ ਪੇਸ਼ ਕਰਕੇ ਸਾਬਤ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਉਹ ਦੇਖਣ ਵਿੱਚ ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ ਤਸਦੀਕਸ਼ੁਦਾ ਲੱਗੇ ("may be proved by the production of it without further proof when it purports on the face of it")। ਸਿੱਧੇ ਸ਼ਬਦਾਂ ਵਿੱਚ, ਜੋ ਕਾਗ਼ਜ਼ ਦੇਖਣ ਵਿੱਚ ਠੀਕ ਲੱਗੇ, ਉਸਨੂੰ ਪੰਜਾਬ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਵਿਦੇਸ਼ ਦੇ ਨੋਟਰੀ ਜਾਂ ਕੌਂਸਲੇਟ ਤੋਂ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕੀਤੇ ਬਿਨਾਂ ਮੰਨ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਜਾਅਲਸਾਜ਼ ਇਸੇ ਘਾਟ ਦਾ ਫ਼ਾਇਦਾ ਚੁੱਕਦਾ ਹੈ। ਮਾਲਕ ਦੇ ਦਸਤਖ਼ਤ ਅਤੇ ਨੋਟਰੀ ਜਾਂ ਕੌਂਸਲੇਟ ਦੀ ਮੋਹਰ, ਦੋਵੇਂ ਕਿਸੇ ਹੋਰ ਦੇਸ਼ ਤੋਂ ਆਉਣ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਜੋ ਵਿਅਕਤੀ ਇਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਨਕਾਰ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਉਹ ਮਾਲਕ ਹੈ, ਅਤੇ ਉਹ ਉੱਥੇ ਮੌਜੂਦ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ।
ਨੌਰਥ ਡੈਸਕ ਨੇ ਅਗਸਤ ਵਿੱਚ ਰਿਪੋਰਟ ਕੀਤਾ ਕਿ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਇੱਕ ਮਾਲਕ ਨੇ ਮੈਲਬੌਰਨ ਸਥਿਤ ਭਾਰਤੀ ਕੌਂਸਲੇਟ ਤੋਂ ਲਿਖਤੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਲਈ ਕਿ ਜਿਸ ਜਨਰਲ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ’ਤੇ ਉਸਦੀ ਤਸਦੀਕ ਦੀ ਮੋਹਰ ਦੱਸੀ ਜਾ ਰਹੀ ਸੀ, ਉਹ ਉੱਥੋਂ ਕਦੇ ਜਾਰੀ ਜਾਂ ਤਸਦੀਕ ਨਹੀਂ ਹੋਈ। ਰਿਪੋਰਟ ਵਿੱਚ ਕਿਹਾ ਗਿਆ ਕਿ ਨੌਰਥ ਡੈਸਕ ਨੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਦੀ ਆਪਣੇ ਤੌਰ ’ਤੇ ਪੁਸ਼ਟੀ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ। ਇਹ ਉਹ ਜਾਂਚ ਦਿਖਾਉਂਦਾ ਹੈ ਜੋ ਸਿਰਫ਼ ਮਾਲਕ, ਜਾਂ ਵਿਦੇਸ਼ ਦਾ ਦਫ਼ਤਰ, ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਵਿਦੇਸ਼ ਤੋਂ ਰਿਕਾਰਡ ਦੀ ਜਾਂਚ
ਪਿਛਲੇ ਦੋ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਕਈ ਗੱਲਾਂ ਬਦਲੀਆਂ ਹਨ ਜੋ ਇੱਥੇ ਅਹਿਮ ਹਨ। ਈਜ਼ੀ ਰਜਿਸਟਰੀ, ਜੋ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਮਈ ਵਿੱਚ ਮੋਹਾਲੀ ਦੇ ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਪ੍ਰਬੰਧਕੀ ਕੰਪਲੈਕਸ ਵਿੱਚ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋਈ ਅਤੇ ਬਾਅਦ ਵਿੱਚ ਪੂਰੇ ਪੰਜਾਬ ਵਿੱਚ ਫੈਲੀ, ਤਹਿਤ ਕਿਸੇ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਰਜਿਸਟਰੀ ਉਸਦੇ ਜ਼ਿਲ੍ਹੇ ਦੇ ਕਿਸੇ ਵੀ ਸਬ-ਰਜਿਸਟਰਾਰ ਦਫ਼ਤਰ ਵਿੱਚ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਖਰੜ ਦੇ ਪਲਾਟ ਦੀ ਡੀਡ ਦਾ ਹੁਣ ਖਰੜ ਦਫ਼ਤਰ ਵਿੱਚੋਂ ਲੰਘਣਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਨਹੀਂ। ਇਸ ਲਈ ਸਿਰਫ਼ ਇੱਕ ਦਫ਼ਤਰ ਦੀ ਖੋਜ ਉਸਨੂੰ ਖੁੰਝਾ ਸਕਦੀ ਹੈ।
ਪੰਜਾਬ ਲੈਂਡ ਰਿਕਾਰਡਜ਼ ਪੋਰਟਲ ’ਤੇ ਕੋਈ ਵੀ ਮਾਲਕ ਦੇ ਨਾਮ ਨਾਲ ਜਾਂ ਖੇਵਟ ਅਤੇ ਖਸਰਾ ਨੰਬਰ ਨਾਲ ਜਮ੍ਹਾਂਬੰਦੀ ਲੱਭ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਉੱਨੀ ਅਕਤੂਬਰ ਨੂੰ ਪੋਰਟਲ ’ਤੇ ਦਿੱਤੀ ਸੂਚੀ ਮੁਤਾਬਕ, ਇਸ ਵਿੱਚ ਇੰਤਕਾਲ, ਰੋਜ਼ਾਨਾ ਰੋਜ਼ਨਾਮਚਾ ਐਂਟਰੀਆਂ ਅਤੇ ਰਜਿਸਟਰਡ ਡੀਡ ਦੇਖਣ ਦੀ ਸਹੂਲਤ ਵੀ ਹੈ, ਨਾਲ ਹੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਫ਼ਾਰਮ ਵੀ। ਜਾਅਲੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ’ਤੇ ਬਣੀ ਡੀਡ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਆਮ ਤੌਰ ’ਤੇ ਇੰਤਕਾਲ ਦੀ ਬੇਨਤੀ ਆਉਂਦੀ ਹੈ। ਉਹ ਬੇਨਤੀ ਨਵਾਂ ਨਾਮ ਪੱਕਾ ਹੋਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਰਿਕਾਰਡ ’ਤੇ ਦਿਸਦੀ ਹੈ।
ਇੱਕ ਹੋਰ ਬਦਲਾਅ ਲੈਂਡ ਅਲਰਟ ਹੈ। ਦ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨ ਨੇ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਤੇਰਾਂ ਜੂਨ ਨੂੰ ਰਿਪੋਰਟ ਕੀਤਾ ਕਿ ਰਾਜ ਦੀਆਂ ਈਜ਼ੀ ਜਮ੍ਹਾਂਬੰਦੀ ਸੇਵਾਵਾਂ ਵਿੱਚ ਖੇਵਟ, ਯਾਨੀ ਜ਼ਮੀਨੀ ਖਾਤੇ ਦੀ ਐਂਟਰੀ, ’ਤੇ ਇੱਕ ਫ਼ੀਸ ਵਾਲੀ ਸਾਲਾਨਾ ਮੈਂਬਰਸ਼ਿਪ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ। ਉਸ ਰਿਪੋਰਟ ਮੁਤਾਬਕ, ਜੇ ਕੋਈ ਰਿਕਾਰਡ ਨਾਲ ਛੇੜਛਾੜ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕਰੇ ਤਾਂ ਮਾਲਕ ਨੂੰ ਵਟਸਐਪ ਜਾਂ ਈਮੇਲ ਰਾਹੀਂ ਸੂਚਨਾ ਮਿਲਦੀ ਹੈ, ਅਤੇ ਉਹ ਆਨਲਾਈਨ ਇਤਰਾਜ਼ ਦਰਜ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਸਬੰਧਤ ਮਾਲ ਅਫ਼ਸਰ ਕੋਲ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਵਿਭਾਗ ਦੀ ਵਰਤੋਂਕਾਰ ਪੁਸਤਿਕਾ NRI ਮੈਂਬਰ ਲਈ ਈਮੇਲ ਲਾਜ਼ਮੀ ਕਰਦੀ ਹੈ। MA ’ਤੇ ਪਹਿਲਾਂ ਛਪਿਆ ਇੱਕ ਲੇਖ ਦੇਖਦਾ ਹੈ ਕਿ ਲੈਂਡ ਅਲਰਟ ਮੋਹਾਲੀ ਦੇ ਮਾਲਕਾਂ ਲਈ ਕੀ ਦਿਖਾਉਂਦਾ ਹੈ।
ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਕੋਈ ਵੀ ਸਾਧਨ ਜਾਅਲਸਾਜ਼ੀ ’ਤੇ ਫ਼ੈਸਲਾ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦਾ। ਇਹ ਦਿਖਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਕੁਝ ਬਦਲਿਆ ਹੈ, ਅਤੇ ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਮਾਲਕ ਕੋਲ ਅਕਸਰ ਇਹੀ ਜਾਣਕਾਰੀ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ।
ਬਿਨਾਂ ਸਫ਼ਰ ਕੀਤੇ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਰੱਦ ਕਰਨਾ
ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਕਈ ਮਾਲਕਾਂ ਨੇ ਕਿਸੇ ਰਿਸ਼ਤੇਦਾਰ ਜਾਂ ਦੇਖਭਾਲ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਨੂੰ ਅਸਲੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਦਿੱਤੀ ਹੋਈ ਹੈ, ਕਈ ਵਾਰ ਸਾਲਾਂ ਪਹਿਲਾਂ। ਕੰਟਰੈਕਟ ਐਕਟ ਕਹਿੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਏਜੰਸੀ ਉਦੋਂ ਖ਼ਤਮ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਜਦੋਂ ਮਾਲਕ ਅਧਿਕਾਰ ਰੱਦ ਕਰ ਦੇਵੇ, ਜਾਂ ਜਦੋਂ ਕਿਸੇ ਵੀ ਧਿਰ ਦੀ ਮੌਤ ਹੋ ਜਾਵੇ। ਧਾਰਾ ਦੋ ਸੌ ਸੱਤ ਜੋੜਦੀ ਹੈ ਕਿ ਰੱਦ ਕਰਨਾ ਸਪਸ਼ਟ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਮਾਲਕ ਦੇ ਵਿਹਾਰ ਤੋਂ ਸਮਝਿਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ ("may be expressed or may be implied in the conduct of the principal")।
ਧਾਰਾ ਦੋ ਸੌ ਅੱਠ ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਮਾਲਕ ਲਈ ਅਹਿਮ ਹੈ। ਏਜੰਟ ਦੇ ਅਧਿਕਾਰ ਦੀ ਸਮਾਪਤੀ ਏਜੰਟ ਲਈ ਉਦੋਂ ਤੱਕ ਲਾਗੂ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਉਸਨੂੰ ਪਤਾ ਨਾ ਲੱਗੇ ("before it becomes known to him"), ਅਤੇ ਤੀਜੀਆਂ ਧਿਰਾਂ ਲਈ ਉਦੋਂ ਤੱਕ ਨਹੀਂ ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਪਤਾ ਨਾ ਲੱਗੇ ("before it becomes known to them")। ਟੋਰਾਂਟੋ ਦੀ ਕਿਸੇ ਦਰਾਜ਼ ਵਿੱਚ ਪਿਆ ਰੱਦਨਾਮਾ ਮੋਹਾਲੀ ਦੇ ਉਸ ਖ਼ਰੀਦਦਾਰ ਵਿਰੁੱਧ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਕੰਮ ਆਉਂਦਾ ਹੈ ਜਿਸਨੇ ਉਸ ਬਾਰੇ ਕਦੇ ਸੁਣਿਆ ਹੀ ਨਹੀਂ।
ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਐਕਟ ਆਪ ਕਾਗ਼ਜ਼ੀ ਕਾਰਵਾਈ ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋਣ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਧਾਰਾ ਤੇਤੀ ਭਾਰਤ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਕਿਸੇ ਨੋਟਰੀ ਜਾਂ ਭਾਰਤੀ ਕੌਂਸਲ ਸਾਹਮਣੇ ਬਣੇ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਨੂੰ ਮੰਨਦੀ ਹੈ। ਧਾਰਾ ਛੱਬੀ ਸਬ-ਰਜਿਸਟਰਾਰ ਨੂੰ ਭਾਰਤ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਬਣੇ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਨੂੰ ਮੰਨਣ ਦਿੰਦੀ ਹੈ, ਜੇ ਉਹ ਭਾਰਤ ਪਹੁੰਚਣ ਦੇ ਚਾਰ ਮਹੀਨਿਆਂ ਅੰਦਰ ਪੇਸ਼ ਕੀਤਾ ਜਾਵੇ। ਧਾਰਾ ਦੋ ਸੌ ਅੱਠ ਰੱਦਨਾਮੇ ਦੇ ਅਸਰ ਨੂੰ ਜਾਣਕਾਰੀ ਨਾਲ ਜੋੜਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ ਜੋ ਰੱਦਨਾਮਾ ਰਜਿਸਟਰਡ ਵੀ ਹੋਵੇ ਅਤੇ ਅਟਾਰਨੀ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਾਇਆ ਵੀ ਗਿਆ ਹੋਵੇ, ਉਸਦੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਲੋਕਾਂ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਕਿਤੇ ਵੱਧ ਹੈ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਉਸਦੀ ਜਾਣਕਾਰੀ ਹੋਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਕਾਨੂੰਨਾਂ ਦੀ ਸਾਡੀ ਵਿਆਖਿਆ ਹੈ। ਸਾਨੂੰ ਕੋਈ ਅਜਿਹਾ ਪੰਜਾਬ ਨਿਯਮ ਨਹੀਂ ਮਿਲਿਆ ਜੋ ਵੱਖਰੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਤੈਅ ਕਰਦਾ ਹੋਵੇ, ਅਤੇ ਰੱਦਨਾਮੇ ’ਤੇ ਸਟੈਂਪ ਡਿਊਟੀ ਉਸ ਦਿਨ ਲਾਗੂ ਪੰਜਾਬ ਦੀ ਅਨੁਸੂਚੀ ’ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ।
ਜਾਅਲੀ 'ਜਿਊਂਦੇ ਹੋਣ' ਦਾ ਸਰਟੀਫ਼ਿਕੇਟ
ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਉਸਨੂੰ ਬਣਾਉਣ ਵਾਲੇ ਦੀ ਮੌਤ ਨਾਲ ਖ਼ਤਮ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਮਾਛੀਵਾੜਾ ਦੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਇਸੇ ਨਿਯਮ ’ਤੇ ਟਿਕੀ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਅਸਲ ਮਾਲਕ ਦੀ ਮੌਤ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵਰਤੀ ਗਈ। ਮੋਹਾਲੀ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਪੁਲਿਸ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਗਿਰੋਹ ਨੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਲੋਕਾਂ ਦੀ ਜ਼ਮੀਨ ਚੁਣੀ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਮੌਤ ਹੋ ਚੁੱਕੀ ਸੀ, ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਮਾਲਕਾਂ ਦੀ ਵੀ ਜੋ ਲੰਮੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਰਹਿ ਰਹੇ ਸਨ।
ਘੱਟੋ ਘੱਟ ਇੱਕ ਰਾਜ ਹੁਣ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ’ਤੇ ਡੀਡ ਰਜਿਸਟਰ ਹੋਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਜਿਊਂਦੇ ਹੋਣ ਦਾ ਸਬੂਤ ਮੰਗਦਾ ਹੈ। ਟਾਈਮਜ਼ ਆਫ਼ ਇੰਡੀਆ ਦੀ ਰਿਪੋਰਟ ਮੁਤਾਬਕ, ਗੁਜਰਾਤ ਨੇ ਜਨਵਰੀ ਦੋ ਹਜ਼ਾਰ ਤੇਈ ਵਿੱਚ ਆਪਣੇ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਨਿਯਮ ਬਦਲੇ, ਤਾਂ ਜੋ ਮਾਲਕ ਦੇ ਜਿਊਂਦੇ ਹੋਣ ਦਾ ਐਲਾਨ ਅਟਾਰਨੀ ਦੀ ਥਾਂ ਖ਼ੁਦ ਮਾਲਕ ਵੱਲੋਂ ਆਵੇ। ਸਾਨੂੰ ਪੰਜਾਬ ਦਾ ਅਜਿਹਾ ਕੋਈ ਛਪਿਆ ਨਿਯਮ ਨਹੀਂ ਮਿਲਿਆ। ਪੰਜਾਬ ਵਿੱਚ ਸਬ-ਰਜਿਸਟਰਾਰ ਦਫ਼ਤਰ ਸਾਹਮਣੇ ਰੱਖੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਅਤੇ ਪਛਾਣ ਪੱਤਰਾਂ ’ਤੇ ਭਰੋਸਾ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਮਾਲਕ ਦੇ ਜਿਊਂਦੇ ਹੋਣ ਦਾ ਸਰਟੀਫ਼ਿਕੇਟ ਵੀ ਓਨੀ ਹੀ ਆਸਾਨੀ ਨਾਲ ਜਾਅਲੀ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜਿੰਨੀ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ, ਅਤੇ ਮਾਛੀਵਾੜਾ ਦੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਵਿੱਚ ਕਾਗ਼ਜ਼ ਨੇ ਕੈਨੇਡਾ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੀ ਇੱਕ ਜਿਊਂਦੀ ਮਾਲਕ ਦੱਸੀ, ਜੋ ਪਰਿਵਾਰ ਮੁਤਾਬਕ ਹੈ ਹੀ ਨਹੀਂ ਸੀ।
ਵਿਦੇਸ਼ ਤੋਂ ਸ਼ਿਕਾਇਤ
ਪੰਜਾਬ ਰਾਜ ਪਰਵਾਸੀ ਭਾਰਤੀ ਕਮਿਸ਼ਨ ਐਕਟ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਦੀ ਪਰਿਭਾਸ਼ਾ ਵਿਸ਼ਾਲ ਰੱਖਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ ਕਿਸੇ ਪਰਵਾਸੀ ਭਾਰਤੀ ਤੋਂ ਜਾਂ ਉਸ ਵੱਲੋਂ ਕਿਸੇ ਹੋਰ ਵਿਅਕਤੀ ਤੋਂ ("from a Non-resident Indian or from any other person on his behalf") ਆਈਆਂ ਅਰਜ਼ੀਆਂ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ, ਭਾਵੇਂ ਉਹ ਨਿੱਜੀ ਤੌਰ ’ਤੇ, ਡਾਕ ਜਾਂ ਫ਼ੈਕਸ ਰਾਹੀਂ, ਜਾਂ ਕਿਸੇ ਵੀ ਹੋਰ ਤਰੀਕੇ ਨਾਲ ("by any other means whatsoever") ਭੇਜੀਆਂ ਗਈਆਂ ਹੋਣ। NRI ਕਮਿਸ਼ਨ ਦੀ ਵੈੱਬਸਾਈਟ ਆਨਲਾਈਨ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਅਤੇ ਸਥਿਤੀ ਜਾਂਚਣ ਦੀ ਸਹੂਲਤ ਦਿੰਦੀ ਹੈ। ਜਾਇਦਾਦ ਝਗੜੇ ਦੀ ਉਸਦੀ ਜਾਂਚ-ਸੂਚੀ ਚੇਅਰਮੈਨ ਨੂੰ ਸੰਬੋਧਿਤ ਸ਼ਿਕਾਇਤ, ਨੋਟਰੀ ਤੋਂ ਤਸਦੀਕਸ਼ੁਦਾ ਹਲਫ਼ਨਾਮਾ, ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਦੀ ਕਾਪੀ, NRI ਹੋਣ ਦਾ ਸਬੂਤ, ਅਤੇ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਕਿਸੇ ਸਥਾਨਕ ਸੰਪਰਕ ਵਿਅਕਤੀ ਦਾ ਵੇਰਵਾ ਮੰਗਦੀ ਹੈ। ਉਹ ਇਹ ਵੀ ਮੰਗਦੀ ਹੈ ਕਿ ਜੇ ਮਾਲਕ ਆਪ ਕੇਸ ਨਹੀਂ ਚਲਾ ਸਕਦਾ ਤਾਂ ਕਿਸੇ ਸਥਾਨਕ ਵਿਅਕਤੀ ਨੂੰ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਦਿੱਤੀ ਜਾਵੇ, ਜੋ ਮਾਲਕ ਨੂੰ ਮੁੜ ਸੋਚ-ਸਮਝ ਕੇ ਏਜੰਟ ਚੁਣਨ ਵੱਲ ਲੈ ਆਉਂਦਾ ਹੈ।
ਪੁਲਿਸ ਵਾਲੇ ਪਾਸੇ, ਨੌਰਥ ਡੈਸਕ ਮੁਤਾਬਕ ਜੁਲਾਈ ਵਿੱਚ ਸਨੀ ਐਨਕਲੇਵ ਦੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਪੰਜਾਬ ਪੁਲਿਸ ਦੇ NRI ਅਫ਼ੇਅਰਜ਼ ਵਿੰਗ ਰਾਹੀਂ ਭੇਜੀ ਗਈ, ਅਤੇ ਅਮਰ ਉਜਾਲਾ ਦੀ ਸਤੰਬਰ ਦੀ ਰਿਪੋਰਟ ਮੁਤਾਬਕ ਕੇਸ ਮੋਹਾਲੀ ਦੇ NRI ਪੁਲਿਸ ਥਾਣੇ ਵਿੱਚ ਦਰਜ ਹੋਇਆ। MA ਦਾ NRI ਵਿੰਗ ਵਾਲੇ ਰਾਹ ਬਾਰੇ ਲੇਖ ਦੱਸਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਹਰ ਸੰਸਥਾ ਕੀ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਕੀ ਨਹੀਂ।
ਪੁਲਿਸ ਕੇਸ ਜਾਂ NRI ਕਮਿਸ਼ਨ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਿਸੇ ਰਜਿਸਟਰਡ ਡੀਡ ਨੂੰ ਮਿਟਾਉਂਦੀ ਨਹੀਂ। ਸਪੈਸੀਫ਼ਿਕ ਰਿਲੀਫ਼ ਐਕਟ ਤਹਿਤ ਇਸ ਲਈ ਸਿਵਲ ਅਦਾਲਤ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਆਖ਼ਰਕਾਰ ਮਾਲਕੀ ਹੱਕ ਤੈਅ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।
ਇਹ ਲੇਖ ਕਿਹੜੀਆਂ ਗੱਲਾਂ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਛੂੰਹਦਾ
ਇਹ ਨਹੀਂ ਦੱਸਦਾ ਕਿ ਵਿਦੇਸ਼ ਤੋਂ ਪਾਵਰ ਆਫ਼ ਅਟਾਰਨੀ ਕਿਵੇਂ ਬਣਾਈ ਜਾਵੇ, ਇੱਕ ਅਜਿਹਾ ਵਿਸ਼ਾ ਜਿਸਨੂੰ MA ਨੇ ਬੰਦ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਇਹ ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਮਾਲਕ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ’ਤੇ ਟੈਕਸ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਛੂੰਹਦਾ, ਜੋ ਖ਼ਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ TDS ਫ਼ਾਈਲਿੰਗ ਨਿਯਮ ਵਾਲੇ ਲੇਖ ਵਿੱਚ ਹੈ। ਇਹ ਕਿਸੇ ਰਿਪੋਰਟ ਹੋਏ ਮਾਮਲੇ ਦੇ ਸਬੂਤਾਂ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਤੋਲਦਾ।
ਸਬੰਧਤ ਪੜ੍ਹਤ
- ਜੇ ਕੋਈ ਜਾਅਲੀ ਡੀਡ ਖਰੜ ਦਾ ਪਲਾਟ ਵੇਚ ਦੇਵੇ ਜਦੋਂ ਉਸਦਾ ਮਾਲਕ ਅਮਰੀਕਾ ਵਿੱਚ ਹੋਵੇ, ਤਾਂ ਹੁਣ ਮਾਲਕ ਕੌਣ ਹੈ
- ਜਦੋਂ ਵਿਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਮਾਲਕ ਦੀ ਮੋਹਾਲੀ ਜਾਇਦਾਦ ’ਤੇ ਕਬਜ਼ਾ ਹੋ ਜਾਵੇ: NRI ਵਿੰਗ ਦਾ ਰਾਹ
- ਪੰਜਾਬ ਦੀ ਲੈਂਡ ਅਲਰਟ ਮੈਂਬਰਸ਼ਿਪ ਸੇਵਾ: ਮੋਹਾਲੀ ਦੇ ਮਾਲਕਾਂ ਲਈ ਇਹ ਕੀ ਦਿਖਾਉਂਦੀ ਹੈ
- NRI ਵਜੋਂ ਵਿਦੇਸ਼ ਤੋਂ ਏਅਰੋਟ੍ਰੋਪੋਲਿਸ LOI ਕਿਵੇਂ ਖ਼ਰੀਦੀਏ
ਸਰੋਤ: ਅਸੀਂ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਸਰੋਤਾਂ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਦੇ ਹਾਂ, ਉਹ ਸਾਡੇ Editorial Sources ਪੰਨੇ ’ਤੇ ਸੂਚੀਬੱਧ ਹਨ।
ਇਹ ਲੇਖ ਰਿਪੋਰਟ ਹੋਏ ਮਾਮਲਿਆਂ, ਪੰਜਾਬ ਮਾਲ ਵਿਭਾਗ ਦੀਆਂ ਛਪੀਆਂ ਰਿਕਾਰਡ ਸੇਵਾਵਾਂ, ਅਤੇ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਐਕਟ, ਕੰਟਰੈਕਟ ਐਕਟ ਅਤੇ ਪੰਜਾਬ ਰਾਜ ਪਰਵਾਸੀ ਭਾਰਤੀ ਕਮਿਸ਼ਨ ਬਣਾਉਣ ਵਾਲੇ ਐਕਟ ਦੇ ਪਾਠ ਦਾ ਵਰਣਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇੱਥੇ ਕੁਝ ਵੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਲਾਹ ਨਹੀਂ ਹੈ, ਅਤੇ ਹਰ ਜਾਇਦਾਦ ਆਪਣੇ ਕਾਗ਼ਜ਼ਾਂ ਅਤੇ ਤੱਥਾਂ ’ਤੇ ਟਿਕੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ।