Commercial buyers in Mohali typically end up choosing between three formats, and the choice shapes the next five years of yield, liquidity, and holding cost. The three options are Shop-Cum-Office (SCO), dedicated office space, and industrial plot, and each pulls a different type of buyer.
The three behave very differently across tenant profile, exit liquidity, and regulatory support, so treating them as interchangeable is the most common first-time error.
SCO (Shop-Cum-Office)
SCOs are independent G+3 or G+4 mixed-use units with a ground-floor shop and upper-floor offices, and remain the most common commercial format in GMADA and PUDA schemes.
Where you find them in Mohali:
- Aerotropolis Pocket A commercial LOIs (100 to 200 sqyd) at ₹65,000 to ₹70,000 per sqyd
- JLPL Sector 66A built-up SCOs at ₹95,000 to ₹1,20,000 per sqyd
- Sector 91 and IT City commercial blocks
- Older Mohali sector commercial like Sec 70 and Sec 78 at ₹1,50,000 and above per sqyd
Typical buyer: HNIs targeting dual income from a rented shop downstairs and office upstairs, or small business owners running their own shop with rental income on the upper floors.
Office space
Dedicated office space comes either as built-up floors in corporate parks, or as standalone office blocks in IT City and sector commercial buildings.
Where you find them in Mohali:
- IT City built-up office allocations at ₹6,500 to ₹9,500 per sqft
- JLPL Falcon View and similar corporate parks
- Pre-leased office floors in sector commercial buildings, currently yielding 6.5 to 8% gross
Typical buyer: investors targeting steady rental from corporate tenants, owners scaling their own business with predictable building infrastructure, and institutional buyers consolidating portfolios.
Industrial plot
Industrial plots are allotted or auctioned for manufacturing, warehousing, and approved industrial activity, with sizes ranging from 500 sqyd to several acres.
Where you find them in Mohali:
- GMADA Sector 101 Industrial Park
- IT City industrial allocations
- JLPL Industrial Area
- Focal Point Mohali
The major shift in 2026 is the Punjab Industrial and Business Development Policy (IBDP) 2026, which introduced significant incentives for qualifying industrial activity:
- Capital subsidy of up to 100% on Fixed Capital Investment (category-dependent)
- Property tax exemption for 7 to 10 years
- Stamp duty exemption on allotment registration
- Freight and export subsidies for select sectors
- Incentive period of up to 15 years for priority sectors
This shifts the industrial format meaningfully on a tax-adjusted yield basis when the planned activity qualifies for IBDP 2026 benefits.
How buyers actually decide
The format choice should follow the end use, not the entry price:
- For rental yield with retail visibility: SCO in a high-footfall location like Aerotropolis Pocket A or Sector 91. Resale liquidity is the highest of the three formats.
- For corporate tenant rental: Office space in IT City or pre-leased Grade A in established buildings. Yields are steadier but appreciation is slower.
- For owner-operator manufacturing or warehousing: Industrial plot in Sector 101 or JLPL Industrial, with IBDP 2026 incentives built into the financial model from day one.
For investors without a specific tenant or activity in mind, the SCO format wins on optionality. It can be held, rented, or self-occupied, and its resale market is the deepest of the three.
Sources
- GMADA official portal: gmada.gov.in (Aerotropolis commercial scheme, Sector 101 Industrial Park)
- Punjab Industrial and Business Development Policy (IBDP) 2026
- Mohali Aerotropolis LOI price tracker, May 2026
- Punjab Department of Industries and Commerce
एससीओ बनाम ऑफिस स्पेस बनाम इंडस्ट्रियल प्लॉट — मोहाली में कमर्शियल खरीदार फॉर्मेट के बीच कैसे चुनते हैं
मोहाली में कमर्शियल खरीदार आमतौर पर तीन फॉर्मेट में से चुनते हैं, और यह चुनाव अगले पांच सालों के यील्ड, लिक्विडिटी और होल्डिंग कॉस्ट को आकार देता है। तीन विकल्प हैं — Shop-Cum-Office (SCO), समर्पित ऑफिस स्पेस, और इंडस्ट्रियल प्लॉट — और प्रत्येक एक अलग तरह के खरीदार को आकर्षित करता है।
ये तीनों किरायेदार प्रोफाइल, निकास लिक्विडिटी और नियामक समर्थन के मामले में बहुत अलग व्यवहार करते हैं, इसलिए उन्हें एक-दूसरे के विकल्प के रूप में मानना पहली बार खरीदारों की सबसे आम गलती है।
एससीओ (Shop-Cum-Office)
SCOs स्वतंत्र G+3 या G+4 मिश्रित-उपयोग वाली इकाइयाँ होती हैं जिनमें ग्राउंड फ्लोर पर दुकान और ऊपरी मंजिलों पर ऑफिस होते हैं, और ये GMADA और PUDA स्कीमों में सबसे आम कमर्शियल फॉर्मेट बने हुए हैं।
मोहाली में ये कहाँ मिलते हैं:
- Aerotropolis Pocket A कमर्शियल LOIs (100 से 200 sqyd) ₹65,000 से ₹70,000 प्रति sqyd पर
- JLPL Sector 66A बिल्ट-अप SCOs ₹95,000 से ₹1,20,000 प्रति sqyd पर
- Sector 91 और IT City कमर्शियल ब्लॉक
- पुराने मोहाली सेक्टर कमर्शियल जैसे Sec 70 और Sec 78 ₹1,50,000 और उससे ऊपर प्रति sqyd पर
सामान्य खरीदार: HNIs जो नीचे किराए पर दी गई दुकान और ऊपर ऑफिस से दोहरी आय का लक्ष्य रखते हैं, या छोटे व्यवसाय के मालिक जो अपनी दुकान खुद चलाते हैं और ऊपरी मंजिलों से किराये की आय प्राप्त करते हैं।
ऑफिस स्पेस
समर्पित ऑफिस स्पेस या तो कॉरपोरेट पार्कों में बिल्ट-अप मंजिलों के रूप में आता है, या IT City और सेक्टर कमर्शियल इमारतों में स्टैंडअलोन ऑफिस ब्लॉक के रूप में।
मोहाली में ये कहाँ मिलते हैं:
- IT City बिल्ट-अप ऑफिस आवंटन ₹6,500 से ₹9,500 प्रति sqft पर
- JLPL Falcon View और इसी तरह के कॉरपोरेट पार्क
- सेक्टर कमर्शियल इमारतों में प्री-लीज्ड ऑफिस फ्लोर, वर्तमान में 6.5 से 8% सकल यील्ड दे रहे हैं
सामान्य खरीदार: निवेशक जो कॉरपोरेट किरायेदारों से स्थिर किराया चाहते हैं, अपने व्यवसाय को पूर्वानुमानित बिल्डिंग इंफ्रास्ट्रक्चर के साथ विस्तारित करने वाले मालिक, और पोर्टफोलियो समेकित करने वाले संस्थागत खरीदार।
इंडस्ट्रियल प्लॉट
इंडस्ट्रियल प्लॉट विनिर्माण, गोदाम और अनुमोदित औद्योगिक गतिविधि के लिए आवंटित या नीलाम किए जाते हैं, जिनका आकार 500 sqyd से लेकर कई एकड़ तक होता है।
मोहाली में ये कहाँ मिलते हैं:
- GMADA Sector 101 Industrial Park
- IT City औद्योगिक आवंटन
- JLPL Industrial Area
- Focal Point Mohali
2026 में सबसे बड़ा बदलाव पंजाब औद्योगिक और व्यापार विकास नीति (IBDP) 2026 है, जिसने पात्र औद्योगिक गतिविधि के लिए महत्वपूर्ण प्रोत्साहन पेश किए हैं:
- फिक्स्ड कैपिटल इन्वेस्टमेंट (FCI) पर 100% तक की पूंजी सब्सिडी (श्रेणी पर निर्भर)
- 7 से 10 साल के लिए संपत्ति कर में छूट
- आवंटन पंजीकरण पर स्टांप शुल्क में छूट
- चुनिंदा क्षेत्रों के लिए माल ढुलाई और निर्यात सब्सिडी
- प्राथमिकता वाले क्षेत्रों के लिए 15 साल तक की प्रोत्साहन अवधि
यह औद्योगिक फॉर्मेट को कर-समायोजित यील्ड आधार पर महत्वपूर्ण रूप से बदल देता है जब नियोजित गतिविधि IBDP 2026 लाभों के लिए पात्र होती है।
खरीदार वास्तव में कैसे निर्णय लेते हैं
फॉर्मेट का चुनाव एंट्री प्राइस के बजाय अंतिम उपयोग पर आधारित होना चाहिए:
- खुदरा दृश्यता के साथ किराये की यील्ड के लिए: Aerotropolis Pocket A या Sector 91 जैसे उच्च-पैदल-यातायात स्थानों में SCO। तीनों फॉर्मेट में से इसमें रीसेल लिक्विडिटी सबसे अधिक है।
- कॉरपोरेट किरायेदार किराये के लिए: IT City में ऑफिस स्पेस या स्थापित भवनों में प्री-लीज्ड ग्रेड A स्पेस। यील्ड अधिक स्थिर होती है लेकिन मूल्य वृद्धि धीमी होती है।
- स्वयं-संचालित विनिर्माण या गोदाम के लिए: Sector 101 या JLPL Industrial में इंडस्ट्रियल प्लॉट, जिसमें पहले दिन से वित्तीय मॉडल में IBDP 2026 प्रोत्साहन शामिल हों।
बिना किसी विशिष्ट किरायेदार या गतिविधि के निवेशकों के लिए, SCO फॉर्मेट विकल्पों के मामले में सबसे अच्छा है। इसे रखा, किराए पर दिया या स्व-अधिभोग के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है, और इसका रीसेल बाजार तीनों में सबसे गहरा है।
स्रोत
- GMADA आधिकारिक पोर्टल: gmada.gov.in (Aerotropolis कमर्शियल स्कीम, Sector 101 Industrial Park)
- पंजाब औद्योगिक और व्यापार विकास नीति (IBDP) 2026
- मोहाली एयरोट्रोपोलिस LOI मूल्य ट्रैकर, मई 2026
- पंजाब उद्योग और वाणिज्य विभाग
SCO ਬਨਾਮ Office Space ਬਨਾਮ Industrial Plot — Mohali ਵਿੱਚ Commercial ਖਰੀਦਦਾਰ ਕਿਵੇਂ Formatਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਚੋਣ ਕਰਦੇ ਹਨ
Mohali ਵਿੱਚ commercial ਖਰੀਦਦਾਰ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਤਿੰਨ formatਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਚੋਣ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਅਤੇ ਇਹ ਚੋਣ ਅਗਲੇ ਪੰਜ ਸਾਲਾਂ ਦੇ yield, liquidity, ਅਤੇ holding cost ਨੂੰ ਆਕਾਰ ਦਿੰਦੀ ਹੈ। ਤਿੰਨ ਵਿਕਲਪ Shop-Cum-Office (SCO), dedicated office space, ਅਤੇ industrial plot ਹਨ, ਅਤੇ ਹਰ ਇੱਕ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਕਿਸਮ ਦੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਆਕਰਸ਼ਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ।
ਇਹ ਤਿੰਨੋਂ tenant profile, exit liquidity, ਅਤੇ regulatory support ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਬਹੁਤ ਵੱਖਰਾ ਵਿਵਹਾਰ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਇਸ ਲਈ ਇਹਨਾਂ ਨੂੰ ਇੱਕ-ਦੂਜੇ ਦੇ ਬਦਲ ਵਜੋਂ ਸਮਝਣਾ ਸਭ ਤੋਂ ਆਮ ਪਹਿਲੀ ਵਾਰ ਦੀ ਗਲਤੀ ਹੈ।
SCO (Shop-Cum-Office)
SCOs independent G+3 ਜਾਂ G+4 mixed-use ਯੂਨਿਟ ਹੁੰਦੇ ਹਨ ਜਿਹਨਾਂ ਵਿੱਚ ground-floor 'ਤੇ ਦੁਕਾਨ ਅਤੇ upper-floor 'ਤੇ office ਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਅਤੇ GMADA ਅਤੇ PUDA ਸਕੀਮਾਂ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਆਮ commercial format ਰਹਿੰਦੇ ਹਨ।
Mohali ਵਿੱਚ ਇਹ ਕਿੱਥੇ ਮਿਲਦੇ ਹਨ:
- Aerotropolis Pocket A commercial LOIs (100 ਤੋਂ 200 sqyd) ₹65,000 ਤੋਂ ₹70,000 ਪ੍ਰਤੀ sqyd 'ਤੇ
- JLPL Sector 66A built-up SCOs ₹95,000 ਤੋਂ ₹1,20,000 ਪ੍ਰਤੀ sqyd 'ਤੇ
- Sector 91 ਅਤੇ IT City commercial blocks
- ਪੁਰਾਣੇ Mohali sector commercial ਜਿਵੇਂ Sec 70 ਅਤੇ Sec 78 ₹1,50,000 ਅਤੇ ਇਸ ਤੋਂ ਉੱਪਰ ਪ੍ਰਤੀ sqyd 'ਤੇ
ਆਮ ਖਰੀਦਦਾਰ: HNIs ਜੋ ਹੇਠਾਂ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਦੁਕਾਨ ਅਤੇ ਉੱਪਰ office ਤੋਂ ਦੋਹਰੀ ਆਮਦਨ ਚਾਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਜਾਂ ਛੋਟੇ ਕਾਰੋਬਾਰੀ ਮਾਲਕ ਜੋ ਆਪਣੀ ਦੁਕਾਨ ਚਲਾਉਂਦੇ ਹਨ ਅਤੇ upper floors 'ਤੇ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਆਮਦਨ ਲੈਂਦੇ ਹਨ।
Office Space
Dedicated office space ਜਾਂ ਤਾਂ corporate parks ਵਿੱਚ built-up floors ਦੇ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਆਉਂਦਾ ਹੈ, ਜਾਂ IT City ਅਤੇ sector commercial buildings ਵਿੱਚ standalone office blocks ਦੇ ਰੂਪ ਵਿੱਚ।
Mohali ਵਿੱਚ ਇਹ ਕਿੱਥੇ ਮਿਲਦੇ ਹਨ:
- IT City built-up office allocations ₹6,500 ਤੋਂ ₹9,500 ਪ੍ਰਤੀ sqft 'ਤੇ
- JLPL Falcon View ਅਤੇ ਸਮਾਨ corporate parks
- Sector commercial buildings ਵਿੱਚ pre-leased office floors, ਇਸ ਵੇਲੇ 6.5 ਤੋਂ 8% gross yield 'ਤੇ
ਆਮ ਖਰੀਦਦਾਰ: ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਜੋ corporate tenants ਤੋਂ ਸਥਿਰ ਕਿਰਾਇਆ ਚਾਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਮਾਲਕ ਜੋ predictable building infrastructure ਨਾਲ ਆਪਣਾ ਕਾਰੋਬਾਰ ਵਧਾਉਂਦੇ ਹਨ, ਅਤੇ institutional ਖਰੀਦਦਾਰ ਜੋ portfolios consolidate ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ।
Industrial Plot
Industrial plots manufacturing, warehousing, ਅਤੇ approved industrial activity ਲਈ allotted ਜਾਂ auctioned ਕੀਤੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ, ਜਿਹਨਾਂ ਦੇ ਆਕਾਰ 500 sqyd ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਕਈ acres ਤੱਕ ਹੁੰਦੇ ਹਨ।
Mohali ਵਿੱਚ ਇਹ ਕਿੱਥੇ ਮਿਲਦੇ ਹਨ:
- GMADA Sector 101 Industrial Park
- IT City industrial allocations
- JLPL Industrial Area
- Focal Point Mohali
2026 ਵਿੱਚ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ Punjab Industrial and Business Development Policy (IBDP) 2026 ਹੈ, ਜਿਸਨੇ qualifying industrial activity ਲਈ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ incentives ਪੇਸ਼ ਕੀਤੇ ਹਨ:
- Fixed Capital Investment 'ਤੇ 100% ਤੱਕ Capital subsidy (category 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ)
- 7 ਤੋਂ 10 ਸਾਲਾਂ ਲਈ Property tax exemption
- Allotment registration 'ਤੇ Stamp duty exemption
- ਚੁਣੇ ਗਏ sectors ਲਈ Freight ਅਤੇ export subsidies
- Priority sectors ਲਈ 15 ਸਾਲਾਂ ਤੱਕ Incentive period
ਇਹ industrial format ਨੂੰ tax-adjusted yield ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਅਰਥਪੂਰਨ ਢੰਗ ਨਾਲ ਬਦਲਦਾ ਹੈ ਜਦੋਂ ਯੋਜਨਾਬੱਧ ਗਤੀਵਿਧੀ IBDP 2026 ਲਾਭਾਂ ਲਈ ਯੋਗ ਹੁੰਦੀ ਹੈ।
ਖਰੀਦਦਾਰ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਕਿਵੇਂ ਫੈਸਲਾ ਕਰਦੇ ਹਨ
Format ਦੀ ਚੋਣ end use ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ ਹੋਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ, entry price ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ ਨਹੀਂ:
- Retail visibility ਨਾਲ Rental yield ਲਈ: Aerotropolis Pocket A ਜਾਂ Sector 91 ਵਰਗੇ ਉੱਚ-ਫੁਟਫਾਲ ਸਥਾਨ 'ਤੇ SCO। Resale liquidity ਤਿੰਨਾਂ formatਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੈ।
- Corporate tenant rental ਲਈ: IT City ਜਾਂ established buildings ਵਿੱਚ pre-leased Grade A Office Space। Yields ਵਧੇਰੇ ਸਥਿਰ ਹਨ ਪਰ appreciation ਹੌਲੀ ਹੈ।
- Owner-operator manufacturing ਜਾਂ warehousing ਲਈ: Sector 101 ਜਾਂ JLPL Industrial Industrial plot, IBDP 2026 incentives ਨੂੰ ਪਹਿਲੇ ਦਿਨ ਤੋਂ financial model ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਕੇ।
ਖਾਸ tenant ਜਾਂ ਗਤੀਵਿਧੀ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ, SCO format optionality 'ਤੇ ਜਿੱਤਦਾ ਹੈ। ਇਸਨੂੰ ਰੱਖਿਆ, ਕਿਰਾਏ 'ਤੇ ਦਿੱਤਾ, ਜਾਂ self-occupied ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਇਸਦਾ resale market ਤਿੰਨਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਸਭ ਤੋਂ ਡੂੰਘਾ ਹੈ।
Sources
- GMADA official portal: gmada.gov.in (Aerotropolis commercial scheme, Sector 101 Industrial Park)
- Punjab Industrial and Business Development Policy (IBDP) 2026
- Mohali Aerotropolis LOI price tracker, May 2026
- Punjab Department of Industries and Commerce