You Got Possession. Now You Want Compensation. RERA Said No.
Punjab RERA has dismissed a compensation plea against a builder in Mohali. The buyer had received possession. Then filed a complaint asking for compensation for the delay. RERA dismissed it, according to a Hindustan Times report from June 29.
The ruling: once possession is given, the allottee's remedy is statutory interest for the delay period. Not compensation. Not damages. Interest.
The specific project and complainant details are not available from indexed sources. The legal principle is what matters here.
What Section 18 Actually Gives You
When a builder delays possession, Section 18 of the RERA Act gives the buyer a choice. Not the builder. The buyer.
Walk away, get a full refund with interest from the date of each payment. Or stay in, take possession when it eventually comes, and claim interest on every month of delay. The rate is SBI's highest marginal cost of lending rate plus two percent — in recent Punjab RERA orders, that works out to about 10.85 percent per annum.
That is the statutory remedy. Section 18 does not open a separate window for compensation on top of that interest. No additional award for mental harassment. No recovery for the rent you paid while waiting. No damages for opportunity cost. Consumer forums have allowed those claims. RERA does not.
Once possession is taken, the delay period closes. What you get is 10.85 percent per annum on everything you paid, from the date each payment left your account to the date you got valid possession. The Mohali order is RERA confirming what the statute already says.
Why Buyers Expect More
It is not an unreasonable expectation. Two years late means two years of EMIs on a home you could not live in. Two years of rent somewhere else. Construction costs that climbed while you waited. A family plan that kept shifting.
When people sit down to calculate what the delay actually cost them, the number they come up with is bigger than just interest at 10.85 percent. So they file for compensation. It feels correct.
The interest mechanism is the statute's answer to that frustration, built in indirectly. At MCLR plus two percent, the builder pays above market rate. That gap is meant to make delay painful enough to deter it, not just a cheap way to borrow buyer money. On Rs 50 lakh paid over three years of delay, the interest adds up to a real recovery.
But RERA stops there. The interest is the compensation. Asking for something more gets you a dismissal, as the Mohali order shows.
If Your Builder Was Late and You Already Have Possession
First, calculate the exact delay period. Date possession was promised in your agreement or allotment letter, to the date you actually received valid possession. No date in the agreement? The Supreme Court in Fortune Infrastructure vs Trevor D'Lima said three years from allotment is a reasonable deemed date.
Then apply 10.85 percent per annum on the total amount you paid across that delay period.
File for that interest. Not compensation. Not mental harassment as a separate head. Not loan carrying costs as a distinct claim. File for what Section 18 gives you, framed the way Section 18 frames it. The Mohali order is a practical lesson in what happens when you file for the wrong thing — dismissed at the door, case closed, start again.
If RERA orders the interest, it is recoverable by Recovery Certificate to the District Collector. Arrears of land revenue. The same enforcement path the builder would use against you.
The Pattern From This Month
Four RERA cases from Mohali this month and each drew a slightly different line.
Maintenance dues against a flat owner, not a developer. Threshold dismissal in Muirwood Ecocity because the buyer never qualified as an allottee. Beverly Golf Avenue residents challenging RERA at the High Court for exempting the developer from its own rules. And now this: a compensation plea dismissed because Section 18 gives interest, not damages.
The consistent thread across all four is that RERA works within exactly what the statute authorises. Not more. Buyers who understand that before they file get cleaner outcomes. Those who do not spend months in proceedings and leave with nothing.
---
Sources
- Hindustan Times — Mohali: RERA junks compensation plea against builder, says entitled to interest not compensation after possession, June 29, 2026
- RERA Act 2016, Section 18 — Rights of allottee on failure of promoter to complete or give possession
- Punjab RERA — Neeraj Verma vs ATS Estates Pvt Ltd, GC No. 0171 of 2023, 2026 LLBiz RERA(PB) 102
- Supreme Court — Fortune Infrastructure vs Trevor D'Lima (deemed possession period)
- Supreme Court — Newtech Promoters and Developers vs State of UP (interest rights absolute and unconditional)
- LiveLaw Biz — Punjab RERA interest rate at SBI MCLR plus 2%, approximately 10.85% per annum, June 2026
आपको पज़ेशन मिल गया। अब आप मुआवज़ा चाहते हैं। RERA ने कहा – नहीं।
पंजाब RERA ने मोहाली में एक बिल्डर के खिलाफ मुआवज़े की याचिका खारिज कर दी है। खरीदार को पज़ेशन मिल चुका था, फिर उसने देरी के लिए मुआवज़े की मांग करते हुए शिकायत दर्ज कराई। 29 जून की Hindustan Times की एक रिपोर्ट के अनुसार, RERA ने इसे खारिज कर दिया।
निर्णय: एक बार जब पज़ेशन दे दिया जाता है, तो आवंटी का कानूनी उपाय (remedy) केवल देरी की अवधि के लिए वैधानिक ब्याज (statutory interest) है। मुआवज़ा नहीं। हर्जाना (damages) नहीं। केवल ब्याज।
इंडेक्स्ड स्रोतों से विशिष्ट प्रोजेक्ट और शिकायतकर्ता का विवरण उपलब्ध नहीं है। यहाँ कानूनी सिद्धांत मायने रखता है।
धारा 18 (Section 18) वास्तव में आपको क्या देती है
जब बिल्डर पज़ेशन देने में देरी करता है, तो RERA अधिनियम की धारा 18 (Section 18) खरीदार को एक विकल्प देती है। बिल्डर को नहीं, बल्कि खरीदार को।
या तो सौदे से हट जाएं, और प्रत्येक भुगतान की तिथि से ब्याज सहित पूरा रिफंड प्राप्त करें। या फिर सौदे में बने रहें, जब अंततः पज़ेशन मिले तो उसे लें, और देरी के हर महीने के लिए ब्याज का दावा करें। ब्याज दर SBI की उच्चतम सीमांत लागत उधार दर (MCLR) प्लस दो प्रतिशत है – पंजाब RERA के हालिया आदेशों में, यह लगभग 10.85 प्रतिशत प्रति वर्ष बैठता है।
यही वैधानिक उपाय (statutory remedy) है। धारा 18 उस ब्याज के ऊपर अलग से मुआवज़े का कोई दरवाज़ा नहीं खोलती। मानसिक उत्पीड़न के लिए कोई अतिरिक्त पुरस्कार नहीं। प्रतीक्षा करते समय आपके द्वारा भुगतान किए गए किराए की वसूली नहीं। अवसर लागत (opportunity cost) के लिए कोई हर्जाना नहीं। उपभोक्ता फोरम (Consumer Forums) ने ऐसे दावों को अनुमति दी है। RERA नहीं देता।
एक बार पज़ेशन ले लेने के बाद, देरी की अवधि समाप्त हो जाती है। आपको मिलता है, आपके द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि पर 10.85 प्रतिशत प्रति वर्ष की दर से ब्याज, उस तारीख से जब प्रत्येक भुगतान आपके खाते से गया, उस तारीख तक जब आपको वैध पज़ेशन मिला। मोहाली का आदेश RERA द्वारा यह पुष्टि करना है कि क़ानून पहले से क्या कहता है।
खरीदार अधिक की उम्मीद क्यों करते हैं
यह कोई अनुचित उम्मीद नहीं है। दो साल की देरी का मतलब है दो साल तक उस घर पर EMI चुकाना जिसमें आप रह नहीं सकते। दो साल तक कहीं और किराए पर रहना। निर्माण लागत बढ़ना जब आप प्रतीक्षा कर रहे थे। एक परिवार की योजना जो बदलती रही।
जब लोग बैठकर गणना करते हैं कि देरी की वास्तविक लागत क्या थी, तो वे जो संख्या निकालते हैं वह सिर्फ 10.85 प्रतिशत ब्याज से अधिक होती है। इसलिए वे मुआवज़े के लिए फाइल करते हैं। यह सही लगता है।
ब्याज तंत्र (interest mechanism) क़ानून का उस निराशा का अप्रत्यक्ष रूप से बनाया गया जवाब है। MCLR प्लस दो प्रतिशत पर, बिल्डर बाजार दर से अधिक भुगतान करता है। यह अंतर देरी को इतना दर्दनाक बनाने के लिए है कि वह इससे बचे, न कि यह खरीदार के पैसे उधार लेने का एक सस्ता तरीका हो। तीन साल की देरी पर चुकाए गए 50 लाख रुपये पर, ब्याज एक वास्तविक वसूली बन जाता है।
लेकिन RERA यहीं रुक जाता है। ब्याज ही मुआवज़ा है। इससे अधिक मांगना खारिजी दिलाता है, जैसा कि मोहाली के आदेश से पता चलता है।
यदि आपका बिल्डर लेट था और आपके पास पहले से ही पज़ेशन है
पहले, देरी की सटीक अवधि की गणना करें। वह तारीख जब आपके समझौते या आवंटन पत्र में पज़ेशन का वादा किया गया था, से लेकर वह तारीख जब आपको वास्तव में वैध पज़ेशन मिला। समझौते में कोई तारीख नहीं है? सुप्रीम कोर्ट ने Fortune Infrastructure vs Trevor D'Lima मामले में कहा था कि आवंटन की तारीख से तीन साल एक उचित अनुमानित तिथि (deemed date) है।
फिर, उस देरी अवधि में आपके द्वारा भुगतान की गई कुल राशि पर 10.85 प्रतिशत प्रति वर्ष की दर लागू करें।
उस ब्याज के लिए फाइल करें। मुआवज़े के लिए नहीं। एक अलग शीर्षक के रूप में मानसिक उत्पीड़न के लिए नहीं। एक अलग दावे के रूप में ऋण वहन लागत (loan carrying cost) के लिए नहीं। उसके लिए फाइल करें जो धारा 18 (Section 18) आपको देती है, उसी ढाँचे में जिसमें धारा 18 इसे रखती है। मोहाली का आदेश एक व्यावहारिक सबक है कि जब आप गलत चीज़ के लिए फाइल करते हैं तो क्या होता है – द्वार पर ही खारिज, मामला बंद, फिर से शुरू करें।
यदि RERA ब्याज का आदेश देता है, तो इसे जिला कलेक्टर को रिकवरी सर्टिफिकेट (Recovery Certificate) द्वारा वसूला जा सकता है। भू-राजस्व के बकाया (arrears of land revenue) की तरह। वही प्रवर्तन रास्ता जो बिल्डर आपके खिलाफ इस्तेमाल करेगा।
इस महीने का पैटर्न
इस महीने मोहाली से चार RERA मामले आए और प्रत्येक ने थोड़ी अलग रेखा खींची।
- एक फ्लैट मालिक के खिलाफ मेंटेनेंस बकाया, डेवलपर के खिलाफ नहीं।
- Muirwood Ecocity में सीमा के आधार पर खारिजी क्योंकि खरीदार कभी आवंटी (allottee) के रूप में योग्य नहीं था।
- Beverly Golf Avenue के निवासी डेवलपर को उसके अपने नियमों से छूट देने के लिए हाई कोर्ट में RERA को चुनौती दे रहे हैं।
- और अब यह: मुआवज़े की याचिका खारिज क्योंकि धारा 18 ब्याज देती है, हर्जाना नहीं।
चारों में एक समान सूत्र यह है कि RERA ठीक वहीं काम करता है जो क़ानून अधिकृत करता है। उससे अधिक नहीं। जो खरीदार फाइल करने से पहले यह समझ लेते हैं, उन्हें साफ-सुथरे परिणाम मिलते हैं। जो नहीं समझते, वे महीनों कार्यवाही में बिताते हैं और खाली हाथ लौटते हैं।
---
स्रोत
- Hindustan Times — मोहाली: RERA ने बिल्डर के खिलाफ मुआवज़े की याचिका खारिज की, कहा कि पज़ेशन के बाद ब्याज हकदारी है, मुआवज़ा नहीं, 29 जून, 2026
- RERA अधिनियम 2016, धारा 18 — प्रवर्तक द्वारा पूरा करने या पज़ेशन देने में विफलता पर आवंटी के अधिकार
- पंजाब RERA — नीरज वर्मा बनाम ATS Estates Pvt Ltd, GC No. 0171 of 2023, 2026 LLBiz RERA(PB) 102
- सुप्रीम कोर्ट — Fortune Infrastructure बनाम Trevor D'Lima (अनुमानित पज़ेशन अवधि)
- सुप्रीम कोर्ट — Newtech Promoters and Developers बनाम State of UP (ब्याज अधिकार पूर्ण और बिना शर्त)
- LiveLaw Biz — पंजाब RERA ब्याज दर SBI MCLR प्लस 2%, लगभग 10.85% प्रति वर्ष, जून 2026
ਤੁਹਾਨੂੰ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲ ਗਿਆ। ਹੁਣ ਤੁਸੀਂ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਚਾਹੁੰਦੇ ਹੋ। RERA ਨੇ ਕਿਹਾ ਨਹੀਂ।
Punjab RERA ਨੇ ਮੋਹਾਲੀ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਬਿਲਡਰ ਵਿਰੁੱਧ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੀ ਪਟੀਸ਼ਨ ਨੂੰ ਖਾਰਜ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲ ਗਿਆ ਸੀ। ਫਿਰ ਉਸਨੇ ਦੇਰੀ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੀ ਮੰਗ ਕਰਦੇ ਹੋਏ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਦਾਇਰ ਕੀਤੀ। 29 ਜੂਨ ਦੀ Hindustan Times ਰਿਪੋਰਟ ਅਨੁਸਾਰ, RERA ਨੇ ਇਸਨੂੰ ਖਾਰਜ ਕਰ ਦਿੱਤਾ।
ਫੈਸਲਾ: ਇੱਕ ਵਾਰ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇ ਦਿੱਤਾ ਜਾਣ 'ਤੇ, ਆਵੰਟੀ ਦਾ ਉਪਾਅ ਦੇਰੀ ਦੀ ਮਿਆਦ ਲਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਵਿਆਜ ਹੈ। ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਨਹੀਂ। ਹਰਜਾਨਾ ਨਹੀਂ। ਵਿਆਜ।
ਇੰਡੈਕਸਡ ਸਰੋਤਾਂ ਤੋਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਤੇ ਸ਼ਿਕਾਇਤਕਰਤਾ ਦੇ ਵੇਰਵੇ ਉਪਲਬਧ ਨਹੀਂ ਹਨ। ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਿਧਾਂਤ ਇੱਥੇ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ।
ਧਾਰਾ 18 ਤੁਹਾਨੂੰ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਕੀ ਦਿੰਦੀ ਹੈ
ਜਦੋਂ ਕੋਈ ਬਿਲਡਰ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ RERA ਐਕਟ ਦੀ ਧਾਰਾ 18 ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਇੱਕ ਵਿਕਲਪ ਦਿੰਦੀ ਹੈ। ਬਿਲਡਰ ਨੂੰ ਨਹੀਂ। ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ।
ਬਾਹਰ ਨਿਕਲੋ, ਹਰ ਭੁਗਤਾਨ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੋਂ ਵਿਆਜ ਸਮੇਤ ਪੂਰੀ ਵਾਪਸੀ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰੋ। ਜਾਂ ਅੰਦਰ ਰਹੋ, ਜਦੋਂ ਅੰਤ ਵਿੱਚ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲੇ ਤਾਂ ਉਸਨੂੰ ਲੈ ਲਓ, ਅਤੇ ਦੇਰੀ ਦੇ ਹਰ ਮਹੀਨੇ ਦਾ ਵਿਆਜ ਦਾਅਵਾ ਕਰੋ। ਦਰ SBI ਦੀ ਸਭ ਤੋਂ ਉੱਚੀ ਮਾਰਜਿਨਲ ਕੌਸਟ ਆਫ ਫੰਡਿੰਗ ਲੈਂਡਿੰਗ ਰੇਟ (MCLR) ਅਤੇ ਦੋ ਫੀਸਦੀ ਹੈ — Punjab RERA ਦੇ ਹਾਲੀਆ ਆਦੇਸ਼ਾਂ ਵਿੱਚ, ਇਹ ਲਗਭਗ 10.85 ਫੀਸਦੀ ਪ੍ਰਤੀ ਸਾਲ (per annum) ਬਣਦੀ ਹੈ।
ਇਹ ਕਾਨੂੰਨੀ ਉਪਾਅ ਹੈ। ਧਾਰਾ 18 ਉਸ ਵਿਆਜ ਦੇ ਉੱਪਰ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਲਈ ਕੋਈ ਵੱਖਰੀ ਖਿੜਕੀ ਨਹੀਂ ਖੋਲ੍ਹਦੀ। ਮਾਨਸਿਕ ਤਸ਼ੱਦੀ ਲਈ ਕੋਈ ਵਾਧੂ ਪੁਰਸਕਾਰ ਨਹੀਂ। ਉਡੀਕ ਦੌਰਾਨ ਤੁਹਾਡੇ ਦੁਆਰਾ ਅਦਾ ਕੀਤੇ ਗਏ ਕਿਰਾਏ ਲਈ ਕੋਈ ਰਿਕਵਰੀ ਨਹੀਂ। ਮੌਕੇ ਦੀ ਲਾਗਤ (opportunity cost) ਲਈ ਕੋਈ ਹਰਜਾਨਾ ਨਹੀਂ। ਖਪਤਕਾਰ ਫੋਰਮਾਂ ਨੇ ਉਹ ਦਾਅਵੇ ਮਨਜ਼ੂਰ ਕੀਤੇ ਹਨ। RERA ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ।
ਇੱਕ ਵਾਰ ਕਬਜ਼ਾ ਲੈ ਲੈਣ 'ਤੇ, ਦੇਰੀ ਦੀ ਮਿਆਦ ਬੰਦ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਤੁਹਾਨੂੰ ਉਹ ਸਭ ਕੁਝ ਮਿਲਦਾ ਹੈ ਜੋ ਤੁਸੀਂ ਅਦਾ ਕੀਤਾ, ਉਸ 'ਤੇ 10.85 ਫੀਸਦੀ ਪ੍ਰਤੀ ਸਾਲ, ਹਰ ਭੁਗਤਾਨ ਤੁਹਾਡੇ ਖਾਤੇ ਤੋਂ ਨਿਕਲਣ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਤੁਹਾਨੂੰ ਵੈਧ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲਣ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੱਕ। ਮੋਹਾਲੀ ਦਾ ਆਦੇਸ਼ RERA ਦੁਆਰਾ ਇਸ ਗੱਲ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਕਾਨੂੰਨ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਕੀ ਕਹਿੰਦਾ ਹੈ।
ਖਰੀਦਦਾਰ ਹੋਰ ਕਿਉਂ ਉਮੀਦ ਕਰਦੇ ਹਨ
ਇਹ ਇੱਕ ਅਣਉਚਿਤ ਉਮੀਦ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਦੋ ਸਾਲ ਦੇਰੀ ਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਇੱਕ ਘਰ 'ਤੇ ਦੋ ਸਾਲ ਦੀਆਂ EMIs ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਤੁਸੀਂ ਰਹਿ ਨਹੀਂ ਸਕਦੇ ਸੀ। ਕਿਤੇ ਹੋਰ ਦੋ ਸਾਲ ਦਾ ਕਿਰਾਇਆ। ਉਸਾਰੀ ਦੀਆਂ ਲਾਗਤਾਂ ਜੋ ਤੁਹਾਡੇ ਉਡੀਕ ਕਰਦਿਆਂ ਵਧ ਗਈਆਂ। ਇੱਕ ਪਰਿਵਾਰਕ ਯੋਜਨਾ ਜੋ ਬਦਲਦੀ ਰਹੀ।
ਜਦੋਂ ਲੋਕ ਇਹ ਗਣਨਾ ਕਰਦੇ ਹਨ ਕਿ ਦੇਰੀ ਨੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਕਿੰਨਾ ਖਰਚਿਆ, ਤਾਂ ਉਹ ਜੋ ਅੰਕ ਕੱਢਦੇ ਹਨ ਉਹ ਸਿਰਫ 10.85 ਫੀਸਦੀ ਵਿਆਜ ਨਾਲੋਂ ਵੱਡਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ ਉਹ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਲਈ ਫਾਈਲ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਸਹੀ ਲੱਗਦਾ ਹੈ।
ਵਿਆਜ ਵਿਧੀ ਉਸ ਨਿਰਾਸ਼ਾ ਦਾ ਕਾਨੂੰਨੀ ਜਵਾਬ ਹੈ, ਜੋ ਅਸਿੱਧੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਬਣਾਈ ਗਈ ਹੈ। MCLR ਅਤੇ ਦੋ ਫੀਸਦੀ 'ਤੇ, ਬਿਲਡਰ ਮਾਰਕੀਟ ਦਰ ਤੋਂ ਉੱਪਰ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਅੰਤਰ ਦੇਰੀ ਨੂੰ ਇੰਨਾ ਦੁਖਦਾਈ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਹੈ ਕਿ ਇਸਨੂੰ ਰੋਕਿਆ ਜਾ ਸਕੇ, ਨਾ ਕਿ ਸਿਰਫ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਪੈਸੇ ਉਧਾਰ ਲੈਣ ਦਾ ਇੱਕ ਸਸਤਾ ਤਰੀਕਾ। ਦੇਰੀ ਦੇ ਤਿੰਨ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਅਦਾ ਕੀਤੇ 50 ਲੱਖ ਰੁਪਏ 'ਤੇ, ਵਿਆਜ ਇੱਕ ਅਸਲ ਰਿਕਵਰੀ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਦਾ ਹੈ।
ਪਰ RERA ਉੱਥੇ ਰੁਕ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਵਿਆਜ ਹੀ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਵੱਧ ਕੁਝ ਮੰਗਣ ਨਾਲ ਪਟੀਸ਼ਨ ਖਾਰਜ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਮੋਹਾਲੀ ਦਾ ਆਦੇਸ਼ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ।
ਜੇਕਰ ਤੁਹਾਡਾ ਬਿਲਡਰ ਦੇਰੀ ਨਾਲ ਸੀ ਅਤੇ ਤੁਹਾਨੂੰ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲ ਗਿਆ ਹੈ
ਪਹਿਲਾਂ, ਦੇਰੀ ਦੀ ਸਹੀ ਮਿਆਦ ਦੀ ਗਣਨਾ ਕਰੋ। ਮਿਤੀ ਤੁਹਾਡੇ ਸਮਝੌਤੇ ਜਾਂ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਲੈਟਰ ਵਿੱਚ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ ਦਾ ਵਾਅਦਾ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ, ਉਸ ਮਿਤੀ ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਜਦੋਂ ਤੁਹਾਨੂੰ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਵੈਧ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲਿਆ। ਸਮਝੌਤੇ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਮਿਤੀ ਨਹੀਂ? ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ Fortune Infrastructure vs Trevor D'Lima ਵਿੱਚ ਕਿਹਾ ਕਿ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਤੋਂ ਤਿੰਨ ਸਾਲ ਇੱਕ ਵਾਜਬ ਮੰਨੀ ਗਈ ਮਿਤੀ ਹੈ।
ਫਿਰ, ਉਸ ਦੇਰੀ ਦੀ ਮਿਆਦ ਦੌਰਾਨ ਤੁਹਾਡੇ ਦੁਆਰਾ ਅਦਾ ਕੀਤੀ ਗਈ ਕੁੱਲ ਰਕਮ 'ਤੇ 10.85 ਫੀਸਦੀ ਪ੍ਰਤੀ ਸਾਲ ਲਾਗੂ ਕਰੋ।
ਉਸ ਵਿਆਜ ਲਈ ਫਾਈਲ ਕਰੋ। ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਨਹੀਂ। ਇੱਕ ਵੱਖਰੇ ਸਿਰਲੇਖ (head) ਵਜੋਂ ਮਾਨਸਿਕ ਤਸ਼ੱਦੀ ਨਹੀਂ। ਇੱਕ ਵੱਖਰੇ ਦਾਅਵੇ ਵਜੋਂ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਲਾਗਤ (loan carrying costs) ਨਹੀਂ। ਉਸ ਲਈ ਫਾਈਲ ਕਰੋ ਜੋ ਧਾਰਾ 18 ਤੁਹਾਨੂੰ ਦਿੰਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਤਰੀਕੇ ਨਾਲ ਧਾਰਾ 18 ਇਸਨੂੰ ਫਰੇਮ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਮੋਹਾਲੀ ਦਾ ਆਦੇਸ਼ ਇਸ ਗੱਲ ਦਾ ਇੱਕ ਵਿਹਾਰਕ ਸਬਕ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਤੁਸੀਂ ਗਲਤ ਚੀਜ਼ ਲਈ ਫਾਈਲ ਕਰਦੇ ਹੋ ਤਾਂ ਕੀ ਹੁੰਦਾ ਹੈ — ਦਰਵਾਜ਼ੇ 'ਤੇ ਹੀ ਖਾਰਜ, ਕੇਸ ਬੰਦ, ਦੁਬਾਰਾ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰੋ।
ਜੇਕਰ RERA ਵਿਆਜ ਦਾ ਆਦੇਸ਼ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਡਿਸਟ੍ਰਿਕਟ ਕੁਲੈਕਟਰ (District Collector) ਨੂੰ ਰਿਕਵਰੀ ਸਰਟੀਫਿਕੇਟ (Recovery Certificate) ਦੁਆਰਾ ਵਸੂਲਣਯੋਗ ਹੈ। ਜ਼ਮੀਨੀ ਮਾਲੀਆ (arrears of land revenue) ਦੇ ਬਕਾਏ ਵਾਂਗ। ਉਹੀ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦਾ ਰਸਤਾ ਜੋ ਬਿਲਡਰ ਤੁਹਾਡੇ ਵਿਰੁੱਧ ਵਰਤੇਗਾ।
ਇਸ ਮਹੀਨੇ ਦਾ ਪੈਟਰਨ
ਇਸ ਮਹੀਨੇ ਮੋਹਾਲੀ ਤੋਂ RERA ਦੇ ਚਾਰ ਕੇਸ ਅਤੇ ਹਰ ਇੱਕ ਨੇ ਥੋੜੀ ਵੱਖਰੀ ਲਕੀਰ ਖਿੱਚੀ।
ਇੱਕ ਫਲੈਟ ਮਾਲਕ ਵਿਰੁੱਧ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ (Maintenance) ਦੇ ਬਕਾਏ, ਕੋਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨਹੀਂ। Muirwood Ecocity ਵਿੱਚ ਥ੍ਰੈਸ਼ਹੋਲਡ (threshold) ਖਾਰਜ ਕਿਉਂਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਕਦੇ ਵੀ ਆਵੰਟੀ (allottee) ਨਹੀਂ ਸੀ। Beverly Golf Avenue ਦੇ ਵਸਨੀਕ RERA ਨੂੰ ਹਾਈ ਕੋਰਟ (High Court) ਵਿੱਚ ਚੁਣੌਤੀ ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੂੰ ਇਸਦੇ ਆਪਣੇ ਨਿਯਮਾਂ ਤੋਂ ਛੋਟ ਦਿੱਤੀ ਗਈ ਹੈ। ਅਤੇ ਹੁਣ ਇਹ: ਇੱਕ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੀ ਪਟੀਸ਼ਨ ਖਾਰਜ ਕਰ ਦਿੱਤੀ ਗਈ ਕਿਉਂਕਿ ਧਾਰਾ 18 ਵਿਆਜ ਦਿੰਦੀ ਹੈ, ਹਰਜਾਨਾ (damages) ਨਹੀਂ।
ਚਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਇਕਸਾਰ ਧਾਗਾ ਇਹ ਹੈ ਕਿ RERA ਬਿਲਕੁਲ ਉਸੇ ਤਰ੍ਹਾਂ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜੋ ਕਾਨੂੰਨ ਅਧਿਕਾਰਤ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਵੱਧ ਨਹੀਂ। ਖਰੀਦਦਾਰ ਜੋ ਫਾਈਲ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਇਹ ਸਮਝ ਲੈਂਦੇ ਹਨ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਸਾਫ ਨਤੀਜੇ ਮਿਲਦੇ ਹਨ। ਜਿਹੜੇ ਨਹੀਂ ਸਮਝਦੇ, ਉਹ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੀ ਕਾਰਵਾਈ ਵਿੱਚ ਬਿਤਾਉਂਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਕੁਝ ਨਾ ਲੈ ਕੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ।
---
ਸਰੋਤ
- Hindustan Times — Mohali: RERA junks compensation plea against builder, says entitled to interest not compensation after possession, June 29, 2026
- RERA Act 2016, Section 18 — Rights of allottee on failure of promoter to complete or give possession
- Punjab RERA — Neeraj Verma vs ATS Estates Pvt Ltd, GC No. 0171 of 2023, 2026 LLBiz RERA(PB) 102
- Supreme Court — Fortune Infrastructure vs Trevor D'Lima (deemed possession period)
- Supreme Court — Newtech Promoters and Developers vs State of UP (interest rights absolute and unconditional)
- LiveLaw Biz — Punjab RERA interest rate at SBI MCLR plus 2%, approximately 10.85% per annum, June 2026