The Case That Made Enforcement Real
In 2012, a Sector 49 resident named Harjinder Singh paid Rs 20 lakh for a villa in a Mohali project at Sector 123, developed under a tie-up between Bajwa Developers and Mariners Buildcon. Construction never started. By 2015, Harjinder had waited long enough and demanded a refund. The developer did not comply. He filed a complaint with the Punjab State Consumer Redressal Commission.
In 2016, the Commission ordered a refund of Rs 20 lakh, plus Rs 2 lakh compensation and Rs 21,000 in litigation costs. However, the order was not complied with and Harjinder filed an execution petition.
The Punjab State Consumer Redressal Commission sentenced Jarnail Singh Bajwa, director of Bajwa Developers, to two-year imprisonment for unfair trade practices. He was also directed to pay a fine of Rs 10,000.
The imprisonment happened because Bajwa did not refund the money. Not because he could not. Because he did not.
Where the Case Stands in 2026
Bajwa has been in jail and, since March 2026, allegedly hospitalised at Ropar Civil Hospital. That hospitalisation has now attracted the attention of the Punjab and Haryana High Court.
The Punjab and Haryana High Court directed Punjab to produce a full month of CCTV footage from Ropar Civil Hospital, covering June 14 to July 13, after petitioners alleged that Bajwa was not actually confined but was freely meeting clients and operating from a hotel while nominally under hospitalisation.
The directions came as Justice Sandeep Moudgil's Bench was told by the petitioner that Bajwa, purportedly hospitalised for treatment since March, was allegedly using mobile phones and issuing cheques. At the onset, the petitioner placed before the Bench the details of mobile numbers allegedly used by Bajwa while in jail. He also provided information regarding several cheques issued by him as part of compromise and settlements with certain complainants in various cases, adding these were subsequently dishonoured.
Less than a fortnight after taking note of these allegations, the Bench made PGIMER a party to the ongoing litigation through its director, after the court was unconvinced with the state's explanation regarding a stopover at a hotel during Bajwa's medical transit.
A developer jailed for ignoring a homebuyer refund order is now at the centre of a High Court inquiry into whether he is actually being detained.
What Bajwa Developers' Buyers Are Dealing With Right Now
The Jarnail Singh Bajwa case is not just historical. Bajwa Developers has active RERA proceedings against it. On May 27, 2026, the Punjab Real Estate Regulatory Authority directed Bajwa Developers Ltd and others to refund Rs 24,38,075 to a Gurgaon resident along with interest at 10.80 per cent per annum from the respective dates of payment until realisation.
The buyer had booked a residential plot in 2012 in the Sunny Enclave township project at Kharar, Mohali. During proceedings, the Authority noted that despite multiple opportunities and hearings between April 2023 and March 2026, the developer failed to file any substantive reply disputing the allegation of non-delivery of possession.
This is the same developer, the same project area, a new buyer, a new RERA order, and the same non-compliance pattern, a decade later. The original buyer waited from 2012 to 2018 to see a refund order enforced through imprisonment. The new buyer in the 2026 RERA order is at the beginning of that enforcement journey, not the end of it.
What This Means for Buyers in Any Project Facing Non-Compliance
The Bajwa case illustrates the full arc that homebuyer enforcement actually follows in practice. It is not quick and it is not automatic.
The sequence runs roughly like this. A buyer files a complaint after the promised possession date passes. Hearings take months, sometimes years. An order is passed directing refund with interest. The developer does not comply. The buyer files an execution petition. The authority issues a Recovery Certificate to the District Collector, who is supposed to execute it as arrears of land revenue. If that does not work, the buyer may need to approach the High Court. Contempt proceedings or imprisonment happen only after all of that has failed.
The Bajwa case reached imprisonment after six years of proceedings from first complaint to execution. Most cases do not get there because the developer pays at some point along the way, or the buyer settles for less, or the process exhausts the buyer before the developer.
What buyers can do to shorten that arc:
- File with Punjab RERA, not the consumer forum, for projects registered under RERA. RERA orders are faster to enforce as arrears of land revenue under Section 40 than consumer court orders.
- Do not accept verbal settlements. In the Bajwa case, cheques issued as part of settlements with complainants were subsequently dishonoured. Any settlement should be in writing, with payment via direct bank transfer to the buyer's account.
- If the developer does not comply with a RERA order, file an execution application immediately. Delays allow assets to move.
- Approach the High Court if the District Collector fails to execute the Recovery Certificate. Contempt jurisdiction exists and the courts have used it.
The law works. It just works slowly, and only for buyers who stay in the process long enough to use it.
---
Sources
- The Tribune — Realtor Bajwa gets 2-year imprisonment, Punjab State Consumer Redressal Commission, June 13, 2018
- The Tribune — Realtor Jarnail Singh Bajwa's whereabouts under lens as HC seeks CCTV footage, jail records, June 2026
- The Tribune — Jarnail Singh Bajwa case: HC unconvinced with state reply, adds PGIMER as respondent, June 2026
- LiveLaw Biz — Punjab RERA orders Rs 24.38 lakh refund to homebuyer for delayed Sunny Enclave possession, May 27, 2026
वह मामला जिसने प्रवर्तन को वास्तविक बना दिया
2012 में, सेक्टर 49 के एक निवासी हरजिंदर सिंह ने सेक्टर 123 में एक मोहाली प्रोजेक्ट में एक विला के लिए 20 लाख रुपये का भुगतान किया था, जो बाजवा डेवलपर्स और मेरिनर्स बिल्डकॉन के बीच एक साझेदारी के तहत विकसित किया गया था। निर्माण कभी शुरू नहीं हुआ। 2015 तक, हरजिंदर काफी देर तक इंतजार कर चुका था और उसने रिफंड की मांग की। डेवलपर ने अनुपालन नहीं किया। उसने पंजाब राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग में शिकायत दर्ज कराई।
2016 में, आयोग ने 20 लाख रुपये का रिफंड, साथ ही 2 लाख रुपये का मुआवजा और 21,000 रुपये की मुकदमेबाजी लागत का आदेश दिया। हालांकि, आदेश का पालन नहीं किया गया और हरजिंदर ने निष्पादन याचिका दायर की।
पंजाब राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने बाजवा डेवलपर्स के निदेशक जरनैल सिंह बाजवा को अनुचित व्यापार प्रथाओं के लिए दो साल के कारावास की सजा सुनाई। उन पर 10,000 रुपये का जुर्माना भी लगाया गया।
कारावास इसलिए हुआ क्योंकि बाजवा ने पैसा वापस नहीं किया। इसलिए नहीं कि वह नहीं कर सकता था। बल्कि इसलिए क्योंकि उसने नहीं किया।
2026 में मामले की स्थिति
बाजवा जेल में था और मार्च 2026 से कथित तौर पर रोपड़ सिविल अस्पताल में भर्ती है। उस भर्ती ने अब पंजाब और हरियाणा हाई कोर्ट का ध्यान आकर्षित किया है।
पंजाब और हरियाणा हाई कोर्ट ने पंजाब को रोपड़ सिविल अस्पताल का एक पूरे महीने का सीसीटीवी फुटेज पेश करने का निर्देश दिया, जो 14 जून से 13 जुलाई तक की अवधि को कवर करता है, जब याचिकाकर्ताओं ने आरोप लगाया कि बाजवा वास्तव में कैद नहीं था, बल्कि नाममात्र रूप से अस्पताल में रहते हुए स्वतंत्र रूप से ग्राहकों से मिल रहा था और एक होटल से काम कर रहा था।
ये निर्देश तब आए जब जस्टिस संदीप मौदगिल की पीठ को याचिकाकर्ता ने बताया कि बाजवा, जो कथित तौर पर मार्च से इलाज के लिए अस्पताल में भर्ती है, मोबाइल फोन का उपयोग कर रहा है और चेक जारी कर रहा है। शुरुआत में, याचिकाकर्ता ने पीठ के समक्ष बाजवा द्वारा जेल में रहते हुए कथित रूप से उपयोग किए जाने वाले मोबाइल नंबरों का विवरण रखा। उसने विभिन्न मामलों में कुछ शिकायतकर्ताओं के साथ समझौते और निपटान के हिस्से के रूप में उनके द्वारा जारी किए गए कई चेकों के बारे में भी जानकारी प्रदान की, और कहा कि ये बाद में बाउंस हो गए।
इन आरोपों पर संज्ञान लेने के दो सप्ताह से भी कम समय के बाद, पीठ ने पीजीआईएमईआर को अपने निदेशक के माध्यम से चल रहे मुकदमे में एक पक्ष बना दिया, जब अदालत बाजवा के चिकित्सा स्थानांतरण के दौरान एक होटल में रुकने के संबंध में राज्य के स्पष्टीकरण से संतुष्ट नहीं हुई।
होमबॉयर रिफंड आदेश की अनदेखी करने के लिए जेल गया एक डेवलपर अब एक हाई कोर्ट जांच के केंद्र में है कि क्या वह वास्तव में हिरासत में है।
बाजवा डेवलपर्स के खरीदार अभी किससे जूझ रहे हैं
जरनैल सिंह बाजवा मामला सिर्फ ऐतिहासिक नहीं है। बाजवा डेवलपर्स के खिलाफ सक्रिय RERA कार्यवाही चल रही है। 27 मई, 2026 को, पंजाब रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण ने बाजवा डेवलपर्स लिमिटेड और अन्य को एक गुरुग्राम निवासी को 24,38,075 रुपये का रिफंड करने का निर्देश दिया, साथ ही भुगतान की संबंधित तिथियों से लेकर वसूली तक 10.80 प्रतिशत प्रति वर्ष की दर से ब्याज भी देना होगा।
खरीदार ने 2012 में खरड़, मोहाली में सनी एन्क्लेव टाउनशिप प्रोजेक्ट में एक आवासीय प्लॉट बुक किया था। कार्यवाही के दौरान, प्राधिकरण ने नोट किया कि अप्रैल 2023 और मार्च 2026 के बीच कई अवसरों और सुनवाई के बावजूद, डेवलपर कब्जा न देने के आरोप का खंडन करते हुए कोई ठोस जवाब दाखिल करने में विफल रहा।
यह वही डेवलपर है, वही प्रोजेक्ट एरिया है, एक नया खरीदार है, एक नया RERA आदेश है, और एक दशक बाद भी वही गैर-अनुपालन पैटर्न है। मूल खरीदार ने 2012 से 2018 तक कारावास के माध्यम से रिफंड आदेश लागू होते देखने का इंतजार किया। 2026 के RERA आदेश में नया खरीदार उस प्रवर्तन यात्रा की शुरुआत में है, उसके अंत में नहीं।
किसी भी प्रोजेक्ट में गैर-अनुपालन का सामना करने वाले खरीदारों के लिए इसका क्या मतलब है
बाजवा मामला उस पूरे चाप को दर्शाता है जो होमबॉयर प्रवर्तन वास्तव में व्यवहार में अपनाता है। यह त्वरित नहीं है और यह स्वचालित नहीं है।
अनुक्रम मोटे तौर पर इस प्रकार चलता है। वादा की गई कब्जे की तारीख बीत जाने के बाद एक खरीदार शिकायत दर्ज करता है। सुनवाई में महीनों, कभी-कभी साल लग जाते हैं। ब्याज सहित रिफंड का निर्देश देने वाला एक आदेश पारित किया जाता है। डेवलपर अनुपालन नहीं करता है। खरीदार एक निष्पादन याचिका दायर करता है। प्राधिकरण जिला कलेक्टर को एक वसूली प्रमाण पत्र जारी करता है, जिसे भू-राजस्व बकाया के रूप में इसे निष्पादित करना होता है। यदि वह काम नहीं करता है, तो खरीदार को हाई कोर्ट का रुख करने की आवश्यकता हो सकती है। अवमानना कार्यवाही या कारावास तभी होता है जब यह सब विफल हो जाता है।
बाजवा मामला पहली शिकायत से निष्पादन तक छह साल की कार्यवाही के बाद कारावास तक पहुंचा। अधिकांश मामले वहां तक नहीं पहुंचते क्योंकि डेवलपर रास्ते में किसी बिंदु पर भुगतान कर देता है, या खरीदार कम पर समझौता कर लेता है, या प्रक्रिया डेवलपर से पहले खरीदार को थका देती है।
खरीदार उस चाप को छोटा करने के लिए क्या कर सकते हैं:
- RERA के तहत पंजीकृत प्रोजेक्ट्स के लिए उपभोक्ता मंच के बजाय पंजाब RERA में दायर करें। RERA आदेश उपभोक्ता न्यायालय के आदेशों की तुलना में धारा 40 के तहत भू-राजस्व बकाया के रूप में लागू करने के लिए तेज़ हैं।
- मौखिक समझौते स्वीकार न करें। बाजवा मामले में, शिकायतकर्ताओं के साथ समझौते के हिस्से के रूप में जारी किए गए चेक बाद में बाउंस हो गए। कोई भी समझौता लिखित में होना चाहिए, जिसमें भुगतान सीधे खरीदार के खाते में बैंक हस्तांतरण के माध्यम से हो।
- यदि डेवलपर RERA आदेश का पालन नहीं करता है, तो तुरंत निष्पादन आवेदन दायर करें। देरी से संपत्तियों को स्थानांतरित करने का मौका मिलता है।
- यदि जिला कलेक्टर वसूली प्रमाण पत्र निष्पादित करने में विफल रहता है तो हाई कोर्ट का रुख करें। अवमानना का अधिकार क्षेत्र मौजूद है और अदालतों ने इसका उपयोग किया है।
कानून काम करता है। यह बस धीरे-धीरे काम करता है, और केवल उन खरीदारों के लिए जो इसका उपयोग करने के लिए प्रक्रिया में पर्याप्त समय तक बने रहते हैं।
---
स्रोत
- द ट्रिब्यून — रियल्टर बाजवा को 2 साल का कारावास, पंजाब राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, 13 जून, 2018
- द ट्रिब्यून — रियल्टर जरनैल सिंह बाजवा का ठिकाना जांच के दायरे में, HC ने CCTV फुटेज, जेल रिकॉर्ड मांगे, जून 2026
- द ट्रिब्यून — जरनैल सिंह बाजवा मामला: HC राज्य के जवाब से संतुष्ट नहीं, PGIMER को प्रतिवादी के रूप में जोड़ा, जून 2026
- लाइव लॉ बिज़ — पंजाब RERA ने विलंबित सनी एन्क्लेव कब्जे के लिए होमबॉयर को 24.38 लाख रुपये के रिफंड का आदेश दिया, 27 मई, 2026
ਉਹ ਕੇਸ ਜਿਸ ਨੇ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਨੂੰ ਅਸਲੀ ਬਣਾਇਆ
2012 ਵਿੱਚ, ਸੈਕਟਰ 49 ਦੇ ਇੱਕ ਵਸਨੀਕ ਹਰਜਿੰਦਰ ਸਿੰਘ ਨੇ ਸੈਕਟਰ 123, ਮੋਹਾਲੀ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਵਿਲਾ ਲਈ ₹20 ਲੱਖ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤਾ, ਜੋ ਬਾਜਵਾ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼ (Bajwa Developers) ਅਤੇ ਮਰੀਨਰਜ਼ ਬਿਲਡਕਾਨ (Mariners Buildcon) ਵਿਚਕਾਰ ਸਾਂਝੇਦਾਰੀ ਵਿੱਚ ਵਿਕਸਤ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ। ਉਸਾਰੀ ਕਦੇ ਸ਼ੁਰੂ ਨਹੀਂ ਹੋਈ। 2015 ਤੱਕ, ਹਰਜਿੰਦਰ ਨੇ ਕਾਫ਼ੀ ਇੰਤਜ਼ਾਰ ਕਰ ਲਿਆ ਸੀ ਅਤੇ ਰਿਫੰਡ ਦੀ ਮੰਗ ਕੀਤੀ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੇ ਪਾਲਣਾ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ। ਉਸਨੇ ਪੰਜਾਬ ਰਾਜ ਖਪਤਕਾਰ ਵਿਵਾਦ ਨਿਵਾਰਣ ਕਮਿਸ਼ਨ (Punjab State Consumer Redressal Commission) ਵਿੱਚ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਦਰਜ ਕਰਵਾਈ।
2016 ਵਿੱਚ, ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ₹20 ਲੱਖ ਦੀ ਰਿਫੰਡ, ₹2 ਲੱਖ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਅਤੇ ₹21,000 ਮੁਕੱਦਮੇ ਦੇ ਖਰਚੇ ਦਾ ਆਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਆਦੇਸ਼ ਦੀ ਪਾਲਣਾ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ ਗਈ ਅਤੇ ਹਰਜਿੰਦਰ ਨੇ ਐਕਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਪਟੀਸ਼ਨ (execution petition) ਦਾਇਰ ਕੀਤੀ।
ਪੰਜਾਬ ਰਾਜ ਖਪਤਕਾਰ ਵਿਵਾਦ ਨਿਵਾਰਣ ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਜਰਨੈਲ ਸਿੰਘ ਬਾਜਵਾ (Jarnail Singh Bajwa), ਬਾਜਵਾ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼ ਦੇ ਡਾਇਰੈਕਟਰ, ਨੂੰ ਗਲਤ ਵਪਾਰਕ ਅਭਿਆਸਾਂ ਲਈ ਦੋ ਸਾਲ ਦੀ ਕੈਦ ਦੀ ਸਜ਼ਾ ਸੁਣਾਈ। ਉਸਨੂੰ ₹10,000 ਜੁਰਮਾਨਾ ਅਦਾ ਕਰਨ ਦਾ ਵੀ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ।
ਕੈਦ ਇਸ ਲਈ ਹੋਈ ਕਿਉਂਕਿ ਬਾਜਵਾ ਨੇ ਪੈਸੇ ਵਾਪਸ ਨਹੀਂ ਕੀਤੇ। ਇਸ ਲਈ ਨਹੀਂ ਕਿ ਉਹ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦਾ ਸੀ। ਸਗੋਂ ਇਸ ਲਈ ਕਿ ਉਸਨੇ ਨਹੀਂ ਕੀਤਾ।
2026 ਵਿੱਚ ਕੇਸ ਦੀ ਸਥਿਤੀ
ਬਾਜਵਾ ਜੇਲ੍ਹ ਵਿੱਚ ਹੈ ਅਤੇ, ਮਾਰਚ 2026 ਤੋਂ, ਕਥਿਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਰੋਪੜ ਸਿਵਲ ਹਸਪਤਾਲ (Ropar Civil Hospital) ਵਿੱਚ ਦਾਖਲ ਹੈ। ਇਸ ਹਸਪਤਾਲੀਕਰਨ ਨੇ ਹੁਣ ਪੰਜਾਬ ਅਤੇ ਹਰਿਆਣਾ ਹਾਈ ਕੋਰਟ (Punjab and Haryana High Court) ਦਾ ਧਿਆਨ ਖਿੱਚਿਆ ਹੈ।
ਪੰਜਾਬ ਅਤੇ ਹਰਿਆਣਾ ਹਾਈ ਕੋਰਟ ਨੇ ਪੰਜਾਬ ਸਰਕਾਰ ਨੂੰ 14 ਜੂਨ ਤੋਂ 13 ਜੁਲਾਈ ਤੱਕ ਦੇ ਰੋਪੜ ਸਿਵਲ ਹਸਪਤਾਲ ਦੀ ਪੂਰੀ ਸੀ.ਸੀ.ਟੀ.ਵੀ. (CCTV) ਫੁਟੇਜ ਪੇਸ਼ ਕਰਨ ਦਾ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ, ਪਟੀਸ਼ਨਕਰਤਾਵਾਂ ਦੇ ਦੋਸ਼ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਕਿ ਬਾਜਵਾ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਕੈਦ ਨਹੀਂ ਸੀ, ਸਗੋਂ ਨਾਮਾਤਰ ਤੌਰ 'ਤੇ ਹਸਪਤਾਲ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਹੋਏ ਗਾਹਕਾਂ ਨੂੰ ਮਿਲ ਰਿਹਾ ਸੀ ਅਤੇ ਇੱਕ ਹੋਟਲ ਤੋਂ ਕੰਮ ਕਰ ਰਿਹਾ ਸੀ।
ਇਹ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਉਦੋਂ ਆਏ ਜਦੋਂ ਜਸਟਿਸ ਸੰਦੀਪ ਮੌਦਗਿਲ (Justice Sandeep Moudgil) ਦੀ ਬੈਂਚ ਨੂੰ ਪਟੀਸ਼ਨਕਰਤਾ ਦੁਆਰਾ ਦੱਸਿਆ ਗਿਆ ਕਿ ਬਾਜਵਾ, ਜੋ ਕਥਿਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮਾਰਚ ਤੋਂ ਇਲਾਜ ਲਈ ਹਸਪਤਾਲ ਵਿੱਚ ਦਾਖਲ ਹੈ, ਮੋਬਾਈਲ ਫ਼ੋਨਾਂ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰ ਰਿਹਾ ਸੀ ਅਤੇ ਚੈੱਕ ਜਾਰੀ ਕਰ ਰਿਹਾ ਸੀ। ਸ਼ੁਰੂ ਵਿੱਚ, ਪਟੀਸ਼ਨਕਰਤਾ ਨੇ ਬੈਂਚ ਦੇ ਸਾਹਮਣੇ ਮੋਬਾਈਲ ਨੰਬਰਾਂ ਦੇ ਵੇਰਵੇ ਰੱਖੇ ਜੋ ਕਥਿਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਬਾਜਵਾ ਦੁਆਰਾ ਜੇਲ੍ਹ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਹੋਏ ਵਰਤੇ ਗਏ ਸਨ। ਉਸਨੇ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਕੇਸਾਂ ਵਿੱਚ ਕੁਝ ਸ਼ਿਕਾਇਤਕਰਤਾਵਾਂ ਨਾਲ ਸਮਝੌਤੇ ਅਤੇ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਦੇ ਹਿੱਸੇ ਵਜੋਂ ਉਸ ਦੁਆਰਾ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ ਗਏ ਕਈ ਚੈੱਕਾਂ ਬਾਰੇ ਜਾਣਕਾਰੀ ਵੀ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕੀਤੀ, ਇਹ ਜੋੜਦੇ ਹੋਏ ਕਿ ਇਹ ਬਾਅਦ ਵਿੱਚ ਬੇਇੱਜ਼ਤ ਕੀਤੇ ਗਏ।
ਇਨ੍ਹਾਂ ਦੋਸ਼ਾਂ ਨੂੰ ਧਿਆਨ ਵਿੱਚ ਰੱਖਣ ਦੇ ਦੋ ਹਫ਼ਤਿਆਂ ਤੋਂ ਵੀ ਘੱਟ ਸਮੇਂ ਬਾਅਦ, ਬੈਂਚ ਨੇ ਪੀ.ਜੀ.ਆਈ.ਐਮ.ਈ.ਆਰ. (PGIMER) ਨੂੰ ਇਸਦੇ ਡਾਇਰੈਕਟਰ ਰਾਹੀਂ ਚੱਲ ਰਹੇ ਮੁਕੱਦਮੇ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਧਿਰ ਬਣਾਇਆ, ਜਦੋਂ ਅਦਾਲਤ ਬਾਜਵਾ ਦੇ ਮੈਡੀਕਲ ਆਵਾਜਾਈ ਦੌਰਾਨ ਇੱਕ ਹੋਟਲ 'ਤੇ ਰੁਕਣ ਬਾਰੇ ਰਾਜ ਦੀ ਵਿਆਖਿਆ ਤੋਂ ਸੰਤੁਸ਼ਟ ਨਹੀਂ ਸੀ।
ਇੱਕ ਡਿਵੈਲਪਰ ਜੋ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਰਿਫੰਡ ਆਦੇਸ਼ ਨੂੰ ਨਜ਼ਰਅੰਦਾਜ਼ ਕਰਨ ਲਈ ਕੈਦ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ, ਹੁਣ ਹਾਈ ਕੋਰਟ ਦੀ ਜਾਂਚ ਦੇ ਕੇਂਦਰ ਵਿੱਚ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਉਸਨੂੰ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਹਿਰਾਸਤ ਵਿੱਚ ਰੱਖਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ।
ਬਾਜਵਾ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼ (Bajwa Developers) ਦੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਇਸ ਸਮੇਂ ਕਿਸ ਨਾਲ ਨਜਿੱਠ ਰਹੇ ਹਨ
ਜਰਨੈਲ ਸਿੰਘ ਬਾਜਵਾ (Jarnail Singh Bajwa) ਦਾ ਕੇਸ ਸਿਰਫ਼ ਇਤਿਹਾਸਕ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਬਾਜਵਾ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼ (Bajwa Developers) ਦੇ ਖਿਲਾਫ਼ ਆਰ.ਈ.ਆਰ.ਏ. (RERA) ਦੀਆਂ ਕਾਰਵਾਈਆਂ ਚੱਲ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। 27 ਮਈ, 2026 ਨੂੰ, ਪੰਜਾਬ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਟੀ (Punjab Real Estate Regulatory Authority) ਨੇ ਬਾਜਵਾ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼ ਲਿਮਟਿਡ (Bajwa Developers Ltd) ਅਤੇ ਹੋਰਾਂ ਨੂੰ ਇੱਕ ਗੁੜਗਾਓਂ (Gurgaon) ਵਸਨੀਕ ਨੂੰ ₹24,38,075 ਦੀ ਰਿਫੰਡ ਕਰਨ ਦਾ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ, ਅਤੇ ਇਸ ਦੇ ਨਾਲ ਭੁਗਤਾਨ ਦੀਆਂ ਮਿਤੀਆਂ ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਵਸੂਲੀ ਹੋਣ ਤੱਕ 10.80% ਪ੍ਰਤੀ ਸਾਲ ਦੀ ਦਰ ਨਾਲ ਵਿਆਜ ਵੀ ਦੇਣ ਦਾ ਆਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ।
ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੇ 2012 ਵਿੱਚ ਖਰੜ, ਮੋਹਾਲੀ ਦੇ ਸੰਨੀ ਐਨਕਲੇਵ ਟਾਊਨਸ਼ਿਪ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ (Sunny Enclave township project) ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਪਲਾਟ ਬੁੱਕ ਕਰਵਾਇਆ ਸੀ। ਕਾਰਵਾਈ ਦੌਰਾਨ, ਅਥਾਰਟੀ ਨੇ ਨੋਟ ਕੀਤਾ ਕਿ ਅਪ੍ਰੈਲ 2023 ਅਤੇ ਮਾਰਚ 2026 ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਕਈ ਮੌਕਿਆਂ ਅਤੇ ਸੁਣਵਾਈਆਂ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਡਿਵੈਲਪਰ ਕਬਜ਼ਾ ਨਾ ਦੇਣ ਦੇ ਦੋਸ਼ ਦਾ ਖੰਡਨ ਕਰਦੇ ਹੋਏ ਕੋਈ ਠੋਸ ਜਵਾਬ ਦਾਇਰ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫ਼ਲ ਰਿਹਾ।
ਇਹ ਉਹੀ ਡਿਵੈਲਪਰ ਹੈ, ਉਹੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਖੇਤਰ, ਇੱਕ ਨਵਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ, ਇੱਕ ਨਵਾਂ RERA ਆਦੇਸ਼, ਅਤੇ ਉਹੀ ਗੈਰ-ਪਾਲਣਾ ਦਾ ਪੈਟਰਨ, ਇੱਕ ਦਹਾਕੇ ਬਾਅਦ। ਅਸਲੀ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੇ 2012 ਤੋਂ 2018 ਤੱਕ ਇਹ ਦੇਖਣ ਲਈ ਇੰਤਜ਼ਾਰ ਕੀਤਾ ਕਿ ਕੈਦ ਰਾਹੀਂ ਇੱਕ ਰਿਫੰਡ ਆਦੇਸ਼ ਲਾਗੂ ਕੀਤਾ ਜਾਵੇ। 2026 ਦੇ RERA ਆਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਨਵਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਉਸ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦੀ ਯਾਤਰਾ ਦੀ ਸ਼ੁਰੂਆਤ 'ਤੇ ਹੈ, ਅੰਤ 'ਤੇ ਨਹੀਂ।
ਗੈਰ-ਪਾਲਣਾ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੇ ਕਿਸੇ ਵੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਇਸਦਾ ਕੀ ਅਰਥ ਹੈ
ਬਾਜਵਾ (Bajwa) ਕੇਸ ਉਸ ਪੂਰੇ ਚੱਕਰ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਜੋ ਕਿ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੀ ਲਾਗੂ ਕਰਵਾਉਣ ਦੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਅਭਿਆਸ ਵਿੱਚ ਲੈਂਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਤੇਜ਼ ਨਹੀਂ ਹੈ ਅਤੇ ਇਹ ਆਪਣੇ ਆਪ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ।
ਕ੍ਰਮ ਮੋਟੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ ਚੱਲਦਾ ਹੈ। ਇੱਕ ਖਰੀਦਦਾਰ ਵਾਅਦਾ ਕੀਤੀ ਮਿਤੀ ਬੀਤਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਦਾਇਰ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਸੁਣਵਾਈਆਂ ਮਹੀਨੇ, ਕਈ ਵਾਰ ਸਾਲ ਲੈਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਇੱਕ ਆਦੇਸ਼ ਪਾਸ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਵਿਆਜ ਸਮੇਤ ਰਿਫੰਡ ਦਾ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਪਾਲਣਾ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ। ਖਰੀਦਦਾਰ ਐਕਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਪਟੀਸ਼ਨ (execution petition) ਦਾਇਰ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਅਥਾਰਟੀ ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਕੁਲੈਕਟਰ (District Collector) ਨੂੰ ਇੱਕ ਰਿਕਵਰੀ ਸਰਟੀਫਿਕੇਟ (Recovery Certificate) ਜਾਰੀ ਕਰਦੀ ਹੈ, ਜਿਸਨੂੰ ਜ਼ਮੀਨੀ ਮਾਲੀਆ ਬਕਾਇਆ ਵਜੋਂ ਇਸਨੂੰ ਲਾਗੂ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਇਹ ਕੰਮ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ, ਤਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਹਾਈ ਕੋਰਟ (High Court) ਜਾਣ ਦੀ ਲੋੜ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਅਵਮਾਨਨਾ ਕਾਰਵਾਈ ਜਾਂ ਕੈਦ ਉਦੋਂ ਹੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਜਦੋਂ ਇਹ ਸਭ ਅਸਫ਼ਲ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।
ਬਾਜਵਾ (Bajwa) ਕੇਸ ਪਹਿਲੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ ਐਕਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਤੱਕ ਛੇ ਸਾਲਾਂ ਦੀ ਕਾਰਵਾਈ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਕੈਦ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਿਆ। ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਕੇਸ ਉੱਥੇ ਨਹੀਂ ਪਹੁੰਚਦੇ ਕਿਉਂਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਰਸਤੇ ਵਿੱਚ ਕਿਸੇ ਸਮੇਂ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਜਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਘੱਟ 'ਤੇ ਸੈਟਲ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਜਾਂ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਡਿਵੈਲਪਰ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਥਕਾ ਦਿੰਦੀ ਹੈ।
ਖਰੀਦਦਾਰ ਇਸ ਚੱਕਰ ਨੂੰ ਛੋਟਾ ਕਰਨ ਲਈ ਕੀ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ:
- RERA (RERA) ਅਧੀਨ ਰਜਿਸਟਰਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ, ਖਪਤਕਾਰ ਫੋਰਮ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਪੰਜਾਬ RERA (Punjab RERA) ਵਿੱਚ ਦਾਇਰ ਕਰੋ। RERA ਆਦੇਸ਼ ਧਾਰਾ 40 (Section 40) ਅਧੀਨ ਜ਼ਮੀਨੀ ਮਾਲੀਆ ਬਕਾਇਆ ਵਜੋਂ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਲਈ ਖਪਤਕਾਰ ਅਦਾਲਤ ਦੇ ਆਦੇਸ਼ਾਂ ਨਾਲੋਂ ਤੇਜ਼ ਹੁੰਦੇ ਹਨ।
- ਜ਼ੁਬਾਨੀ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਸਵੀਕਾਰ ਨਾ ਕਰੋ। ਬਾਜਵਾ (Bajwa) ਕੇਸ ਵਿੱਚ, ਸ਼ਿਕਾਇਤਕਰਤਾਵਾਂ ਨਾਲ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਦੇ ਹਿੱਸੇ ਵਜੋਂ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ ਗਏ ਚੈੱਕ ਬਾਅਦ ਵਿੱਚ ਬੇਇੱਜ਼ਤ ਕੀਤੇ ਗਏ ਸਨ। ਕੋਈ ਵੀ ਸੈਟਲਮੈਂਟ ਲਿਖਤੀ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਹੋਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਖਾਤੇ ਵਿੱਚ ਸਿੱਧੇ ਬੈਂਕ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਰਾਹੀਂ ਭੁਗਤਾਨ ਦੇ ਨਾਲ।
- ਜੇਕਰ ਡਿਵੈਲਪਰ RERA ਆਦੇਸ਼ ਦੀ ਪਾਲਣਾ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ, ਤਾਂ ਤੁਰੰਤ ਐਕਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਅਰਜ਼ੀ (execution application) ਦਾਇਰ ਕਰੋ। ਦੇਰੀ ਨਾਲ ਸੰਪਤੀਆਂ ਨੂੰ ਹਿਲਾਉਣ ਦੀ ਆਗਿਆ ਮਿਲਦੀ ਹੈ।
- ਜੇਕਰ ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਕੁਲੈਕਟਰ (District Collector) ਰਿਕਵਰੀ ਸਰਟੀਫਿਕੇਟ (Recovery Certificate) ਨੂੰ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫ਼ਲ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਹਾਈ ਕੋਰਟ (High Court) ਦਾ ਰੁਖ ਕਰੋ। ਅਵਮਾਨਨਾ ਅਧਿਕਾਰ ਖੇਤਰ ਮੌਜੂਦ ਹੈ ਅਤੇ ਅਦਾਲਤਾਂ ਨੇ ਇਸਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕੀਤੀ ਹੈ।
ਕਾਨੂੰਨ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਸਿਰਫ਼ ਹੌਲੀ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਸਿਰਫ਼ ਉਨ੍ਹਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਜੋ ਇਸਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਨ ਲਈ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਵਿੱਚ ਰਹਿੰਦੇ ਹਨ।
---
ਸਰੋਤ
- The Tribune — Realtor Bajwa gets 2-year imprisonment, Punjab State Consumer Redressal Commission, June 13, 2018
- The Tribune — Realtor Jarnail Singh Bajwa's whereabouts under lens as HC seeks CCTV footage, jail records, June 2026
- The Tribune — Jarnail Singh Bajwa case: HC unconvinced with state reply, adds PGIMER as respondent, June 2026
- LiveLaw Biz — Punjab RERA orders Rs 24.38 lakh refund to homebuyer for delayed Sunny Enclave possession, May 27, 2026