The Booking That Outlasted Two General Elections
On January 2, 2011, Amar Pal booked a residential plot in a township project launched by M/s RKM Housing Ltd in Sector 112, SAS Nagar, Mohali. He deposited Rs 22 lakh. He waited for his allotment letter. He waited for a Plot Buyer's Agreement to be executed. Neither came.
Fifteen years later, the District Consumer Disputes Redressal Commission in Chandigarh has directed RKM Housing Ltd to deliver physical possession of the plot to Amar Pal within two months and pay Rs 30,000 as compensation and litigation expenses. The alternative is to refund the Rs 22 lakh deposit with interest.
The commission gave the builder a choice. Fifteen years of waiting gave the buyer no choice at all.
What Made This Case Worse Than a Typical Delay
Most delayed possession cases involve a signed agreement, a promised possession date, and a builder who missed it. The buyer has at least a document.
What Amar Pal described to the commission was something more fundamental. Despite receiving Rs 22 lakh from him, the builder neither issued an allotment letter nor executed a Plot Buyer's Agreement. He paid. He received nothing in writing. No letter of allotment confirming the plot was his. No registered agreement specifying the possession timeline, the construction schedule, or the penalty for delay.
For fifteen years, Amar Pal had a receipt and a verbal understanding. Nothing that would allow him to file an execution petition if the builder defaulted. Nothing that would tell a court exactly what was promised, by when, and at what penalty.
The commission pulled up the builder for exactly this reason. The absence of documentation is not just a buyer's disadvantage. It is, in the commission's framing, a deficiency in service that constitutes unfair trade practice.
Why This Went to Consumer Court and Not RERA
Amar Pal booked this plot in January 2011. The Real Estate (Regulation and Development) Act came into force in 2016 and was notified in Punjab in 2017. The project was booked six years before RERA existed.
For buyers who booked pre-RERA, the consumer forum is the primary legal route available. Consumer courts hear complaints about deficiency in service and unfair trade practice under the Consumer Protection Act. The remedies they can award — possession, refund with interest, compensation, litigation costs — cover the same ground as RERA but through a different procedural route and typically a slower timeline.
The practical consequence of the pre-RERA booking status is that Amar Pal could not access the faster Recovery Certificate enforcement mechanism that RERA Section 40 provides. His route ran through the consumer commission, whose orders are enforced through civil court execution — the same slower path we traced in the Bajwa Developers case, where a 2016 consumer commission order took until 2018 to result in imprisonment for non-compliance.
The commission has ordered possession within two months. Whether RKM Housing Ltd complies or whether Amar Pal needs to file an execution petition is what the next sixty days will determine.
What This Case Teaches Buyers Still Waiting
The Sector 112 case is unusual in one respect: the buyer had no written agreement at all. But the underlying dynamic — payment made, possession withheld, legal system as the only recourse — is familiar to thousands of buyers across Mohali and the broader Tricity who booked plots and flats in the 2008 to 2014 pre-RERA period.
Three things this case confirms for any buyer in a similar position.
First, the absence of a Plot Buyer's Agreement does not prevent a consumer commission from ordering relief. Amar Pal had no agreement and won. The commission inferred the terms of the arrangement from the payment made and the time elapsed. Buyers who feel they cannot file complaints because their documentation is incomplete should note this outcome.
Second, fifteen years of waiting does not extinguish the claim. Consumer commissions have latitude on limitation periods in property cases where the deficiency is continuing — meaning it has not stopped. Amar Pal's possession was never delivered, so the deficiency continued right up to the date of filing.
Third, the order is possession or refund, and the buyer chooses. A builder cannot insist on delivering possession if the buyer would rather have the money back with interest. That is the buyer's right under consumer law just as it is under RERA Section 18 for post-RERA bookings.
---
Sources
- Hindustan Times — Mohali developer told to hand over plot booked 15 years ago or refund Rs 22 lakh deposit, June 19, 2026
- The Tribune — Consumer panel pulls up Mohali builder over delay in plot possession, June 12, 2026
- Mohali Aerotropolis — Bajwa Developers enforcement arc coverage, June 2026
दो आम चुनावों से भी लंबी रही बुकिंग
2 जनवरी 2011 को अमर पाल ने मोहाली के सेक्टर 112, एसएएस नगर में एम/एस आरकेएम हाउसिंग लिमिटेड द्वारा लॉन्च की गई एक टाउनशिप परियोजना में एक आवासीय प्लॉट बुक किया। उन्होंने 22 लाख रुपये जमा किए। वे अपने आवंटन पत्र (अलॉटमेंट लेटर) की प्रतीक्षा करते रहे। वे प्लॉट खरीदार समझौते (प्लॉट बायर्स एग्रीमेंट) के निष्पादन की प्रतीक्षा करते रहे। न तो कोई आया और न ही दूसरा।
पंद्रह साल बाद, चंडीगढ़ में जिला उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (डिस्ट्रिक्ट कंज्यूमर डिस्प्यूट्स रेड्रेसल कमीशन) ने आरकेएम हाउसिंग लिमिटेड को दो महीने के भीतर अमर पाल को प्लॉट का भौतिक कब्जा (फिजिकल पजेशन) देने का निर्देश दिया है और 30,000 रुपये मुआवजे तथा वाद व्यय के रूप में देने को कहा है। इसका विकल्प 22 लाख रुपये की जमा राशि को ब्याज सहित वापस करना है।
आयोग ने बिल्डर को एक विकल्प दिया। पंद्रह साल के इंतजार ने खरीदार के पास कोई विकल्प नहीं छोड़ा।
इस मामले को सामान्य देरी से अधिक गंभीर क्या बनाता है
अधिकांश विलंबित कब्जे के मामलों में एक हस्ताक्षरित समझौता, एक वादा किया गया कब्जा देने की तारीख और एक बिल्डर होता है जो उस तारीख को चूक जाता है। खरीदार के पास कम से कम एक दस्तावेज होता है।
अमर पाल ने आयोग के समक्ष जो वर्णन किया, वह उससे कहीं अधिक मौलिक था। उससे 22 लाख रुपये प्राप्त करने के बावजूद, बिल्डर ने न तो आवंटन पत्र जारी किया और न ही प्लॉट खरीदार समझौता निष्पादित किया। उसने भुगतान किया। उसे लिखित में कुछ भी नहीं मिला। कोई आवंटन पत्र नहीं जो यह पुष्टि करता हो कि प्लॉट उसका है। कोई पंजीकृत समझौता नहीं जो कब्जे की समयसीमा, निर्माण कार्यक्रम या देरी के लिए दंड निर्दिष्ट करता हो।
पंद्रह साल तक, अमर पाल के पास एक रसीद और एक मौखिक समझौता था। ऐसा कुछ भी नहीं जो उसे बिल्डर द्वारा चूक की स्थिति में निष्पादन याचिका (एग्जीक्यूशन पिटीशन) दाखिल करने की अनुमति देता। ऐसा कुछ भी नहीं जो अदालत को बता सके कि वास्तव में क्या वादा किया गया था, कब तक और किस दंड पर।
आयोग ने बिल्डर को ठीक इसी कारण से फटकार लगाई। दस्तावेज़ीकरण का अभाव केवल खरीदार का नुकसान नहीं है। आयोग के शब्दों में, यह सेवा में कमी (डेफिशिएंसी इन सर्विस) है जो अनुचित व्यापार व्यवहार (अनफेयर ट्रेड प्रैक्टिस) का गठन करती है।
यह मामला रेरा (RERA) के बजाय उपभोक्ता अदालत में क्यों गया
अमर पाल ने जनवरी 2011 में यह प्लॉट बुक किया था। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (RERA) 2016 में लागू हुआ और पंजाब में 2017 में अधिसूचित हुआ। यह परियोजना रेरा के अस्तित्व में आने से छह साल पहले बुक की गई थी।
रेरा-पूर्व (प्री-RERA) बुकिंग कराने वाले खरीदारों के लिए, उपभोक्ता मंच (कंज्यूमर फोरम) उपलब्ध प्राथमिक कानूनी मार्ग है। उपभोक्ता अदालतें उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम (कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट) के तहत सेवा में कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार की शिकायतें सुनती हैं। वे जो उपाय दे सकती हैं — कब्जा, ब्याज सहित धनवापसी, मुआवजा, वाद व्यय — रेरा के समान ही क्षेत्र को कवर करते हैं, लेकिन एक भिन्न प्रक्रियात्मक मार्ग और आमतौर पर धीमी समयसीमा के माध्यम से।
रेरा-पूर्व बुकिंग स्थिति का व्यावहारिक परिणाम यह है कि अमर पाल रेरा की धारा 40 द्वारा प्रदान किए गए तेज़ वसूली प्रमाणपत्र (रिकवरी सर्टिफिकेट) प्रवर्तन तंत्र तक नहीं पहुंच सके। उनका मार्ग उपभोक्ता आयोग के माध्यम से चला, जिसके आदेशों को सिविल अदालत के निष्पादन के माध्यम से लागू किया जाता है — वही धीमा रास्ता जिसका हमने बाजवा डेवलपर्स मामले में पता लगाया था, जहां 2016 के उपभोक्ता आयोग के आदेश को अनुपालन न करने पर कारावास में परिणत होने में 2018 तक का समय लग गया।
आयोग ने दो महीने के भीतर कब्जा देने का आदेश दिया है। आरकेएम हाउसिंग लिमिटेड अनुपालन करता है या अमर पाल को निष्पादन याचिका दाखिल करने की आवश्यकता है, यह अगले साठ दिनों में तय होगा।
यह मामला अभी भी प्रतीक्षा कर रहे खरीदारों को क्या सिखाता है
सेक्टर 112 का मामला एक मामले में असामान्य है: खरीदार के पास बिल्कुल भी कोई लिखित समझौता नहीं था। लेकिन अंतर्निहित गतिशीलता — भुगतान किया गया, कब्जा रोका गया, कानूनी प्रणाली ही एकमात्र सहारा — मोहाली और व्यापक ट्राइसिटी में हजारों खरीदारों से परिचित है, जिन्होंने 2008 से 2014 की रेरा-पूर्व अवधि में प्लॉट और फ्लैट बुक किए थे।
समान स्थिति में किसी भी खरीदार के लिए यह मामला तीन बातों की पुष्टि करता है।
पहला, प्लॉट खरीदार समझौते की अनुपस्थिति उपभोक्ता आयोग को राहत देने से नहीं रोकती। अमर पाल के पास कोई समझौता नहीं था और वे जीते। आयोग ने किए गए भुगतान और बीते समय से व्यवस्था की शर्तों का अनुमान लगाया। जो खरीदार अपने दस्तावेज़ीकरण के अधूरे होने के कारण शिकायत दर्ज नहीं कर सकते, उन्हें इस परिणाम पर ध्यान देना चाहिए।
दूसरा, पंद्रह साल का इंतजार दावे को समाप्त नहीं करता। संपत्ति के मामलों में उपभोक्ता आयोगों के पास सीमा अवधि (लिमिटेशन पीरियड) पर छूट है जहां कमी जारी है — अर्थात यह रुकी नहीं है। अमर पाल को कभी कब्जा नहीं दिया गया, इसलिए कमी दाखिल करने की तारीख तक जारी रही।
तीसरा, आदेश या तो कब्जा या धनवापसी है, और खरीदार चुनता है। यदि खरीदार ब्याज सहित अपना पैसा वापस लेना चाहता है तो बिल्डर कब्जा देने पर जोर नहीं दे सकता। उपभोक्ता कानून के तहत यह खरीदार का अधिकार है, ठीक वैसे ही जैसे रेरा-पश्चात बुकिंग के लिए रेरा की धारा 18 के तहत है।
---
स्रोत
- हिंदुस्तान टाइम्स — मोहाली डेवलपर को 15 साल पहले बुक किया गया प्लॉट सौंपने या 22 लाख रुपये की जमा राशि वापस करने का आदेश, 19 जून 2026
- द ट्रिब्यून — उपभोक्ता पैनल ने प्लॉट कब्जे में देरी पर मोहाली बिल्डर को फटकारा, 12 जून 2026
- मोहाली एयरोट्रोपोलिस — बाजवा डेवलपर्स प्रवर्तन चाप कवरेज, जून 2026
ਉਹ ਬੁਕਿੰਗ ਜੋ ਦੋ ਆਮ ਚੋਣਾਂ ਤੋਂ ਵੀ ਲੰਮੀ ਚੱਲੀ
2 ਜਨਵਰੀ, 2011 ਨੂੰ, ਅਮਰ ਪਾਲ ਨੇ M/s RKM Housing Ltd ਵੱਲੋਂ ਸੈਕਟਰ 112, SAS ਨਗਰ, ਮੋਹਾਲੀ ਵਿੱਚ ਸ਼ੁਰੂ ਕੀਤੇ ਗਏ ਇੱਕ ਟਾਊਨਸ਼ਿਪ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਪਲਾਟ ਬੁੱਕ ਕੀਤਾ। ਉਸਨੇ 22 ਲੱਖ ਰੁਪਏ ਜਮ੍ਹਾ ਕਰਵਾਏ। ਉਹ ਆਪਣੇ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਲੈਟਰ ਦੀ ਉਡੀਕ ਕਰਦਾ ਰਿਹਾ। ਉਹ ਪਲਾਟ ਖਰੀਦਦਾਰ ਸਮਝੌਤਾ (Plot Buyer's Agreement) ਕਰਵਾਏ ਜਾਣ ਦੀ ਉਡੀਕ ਕਰਦਾ ਰਿਹਾ। ਦੋਵੇਂ ਵਿੱਚੋਂ ਕੁਝ ਨਹੀਂ ਆਇਆ।
ਪੰਦਰਾਂ ਸਾਲ ਬਾਅਦ, ਚੰਡੀਗੜ੍ਹ ਵਿੱਚ ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਖਪਤਕਾਰ ਝਗੜਾ ਨਿਵਾਰਨ ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ RKM Housing Ltd ਨੂੰ ਦੋ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਅਮਰ ਪਾਲ ਨੂੰ ਪਲਾਟ ਦਾ ਭੌਤਿਕ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ ਅਤੇ 30,000 ਰੁਪਏ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਅਤੇ ਮੁਕੱਦਮੇ ਦੇ ਖਰਚੇ ਵਜੋਂ ਅਦਾ ਕਰਨ ਦਾ ਹੁਕਮ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਵਿਕਲਪ ਇਹ ਹੈ ਕਿ 22 ਲੱਖ ਰੁਪਏ ਦੀ ਜਮ੍ਹਾਂ ਰਕਮ ਵਿਆਜ ਸਮੇਤ ਵਾਪਸ ਕੀਤੀ ਜਾਵੇ।
ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਬਿਲਡਰ ਨੂੰ ਇੱਕ ਚੋਣ ਦਿੱਤੀ। ਪੰਦਰਾਂ ਸਾਲਾਂ ਦੀ ਉਡੀਕ ਨੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਕੋਈ ਚੋਣ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤੀ।
ਇਸ ਕੇਸ ਨੂੰ ਇੱਕ ਆਮ ਦੇਰੀ ਨਾਲੋਂ ਹੋਰ ਵੀ ਗੰਭੀਰ ਕਿਸਨੇ ਬਣਾਇਆ
ਕਬਜ਼ੇ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਦੇ ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਦਸਤਖਤ ਕੀਤਾ ਸਮਝੌਤਾ, ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਇੱਕ ਵਾਅਦਾ ਕੀਤੀ ਗਈ ਮਿਤੀ, ਅਤੇ ਇੱਕ ਬਿਲਡਰ ਜੋ ਮਿਤੀ ਤੋਂ ਖੁੰਝ ਗਿਆ, ਸ਼ਾਮਲ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਖਰੀਦਦਾਰ ਕੋਲ ਘੱਟੋ-ਘੱਟ ਇੱਕ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।
ਅਮਰ ਪਾਲ ਨੇ ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੂੰ ਜੋ ਦੱਸਿਆ, ਉਹ ਇਸ ਤੋਂ ਕਿਤੇ ਵੱਧ ਬੁਨਿਆਦੀ ਸੀ। ਉਸ ਤੋਂ 22 ਲੱਖ ਰੁਪਏ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਬਿਲਡਰ ਨੇ ਨਾ ਤਾਂ ਕੋਈ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਲੈਟਰ ਜਾਰੀ ਕੀਤਾ, ਨਾ ਹੀ ਕੋਈ ਪਲਾਟ ਖਰੀਦਦਾਰ ਸਮਝੌਤਾ (Plot Buyer's Agreement) ਕੀਤਾ। ਉਸਨੇ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤਾ। ਉਸਨੂੰ ਲਿਖਤੀ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਕੁਝ ਨਹੀਂ ਮਿਲਿਆ। ਪਲਾਟ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਨ ਵਾਲਾ ਕੋਈ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਲੈਟਰ ਨਹੀਂ। ਕਬਜ਼ੇ ਦੀ ਸਮਾਂ-ਸਾਰਣੀ, ਉਸਾਰੀ ਦਾ ਸਮਾਂ-ਸਾਰਣੀ, ਜਾਂ ਦੇਰੀ ਲਈ ਜੁਰਮਾਨਾ ਨਿਰਧਾਰਤ ਕਰਨ ਵਾਲਾ ਕੋਈ ਰਜਿਸਟਰਡ ਸਮਝੌਤਾ ਨਹੀਂ।
ਪੰਦਰਾਂ ਸਾਲਾਂ ਤੱਕ, ਅਮਰ ਪਾਲ ਕੋਲ ਇੱਕ ਰਸੀਦ ਅਤੇ ਇੱਕ ਜ਼ਬਾਨੀ ਸਮਝੌਤਾ ਸੀ। ਅਜਿਹਾ ਕੁਝ ਵੀ ਨਹੀਂ ਸੀ ਜੋ ਉਸਨੂੰ ਬਿਲਡਰ ਦੇ ਡਿਫਾਲਟ ਹੋਣ 'ਤੇ ਇੱਕ ਪਰਫਾਰਮੈਂਸ ਪਟੀਸ਼ਨ (execution petition) ਦਾਇਰ ਕਰਨ ਦੇ ਯੋਗ ਬਣਾਉਂਦਾ। ਅਜਿਹਾ ਕੁਝ ਵੀ ਨਹੀਂ ਸੀ ਜੋ ਅਦਾਲਤ ਨੂੰ ਦੱਸੇ ਕਿ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਕੀ ਵਾਅਦਾ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ, ਕਦੋਂ ਤੱਕ, ਅਤੇ ਕਿਸ ਜੁਰਮਾਨੇ 'ਤੇ।
ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਬਿਲਡਰ ਨੂੰ ਠੀਕ ਇਸੇ ਕਾਰਨ ਕਰਕੇ ਝਿੜਕਿਆ। ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਦੀ ਅਣਹੋਂਦ ਸਿਰਫ਼ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦਾ ਨੁਕਸਾਨ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਦੇ ਫਰੇਮਿੰਗ ਅਨੁਸਾਰ, ਇਹ ਸੇਵਾ ਵਿੱਚ ਕਮੀ (deficiency in service) ਹੈ ਜੋ ਗੈਰ-ਨਿਰਪੱਖ ਵਪਾਰਕ ਅਭਿਆਸ (unfair trade practice) ਦਾ ਗਠਨ ਕਰਦੀ ਹੈ।
ਇਹ ਕੇਸ RERA ਦੇ ਬਜਾਏ ਖਪਤਕਾਰ ਅਦਾਲਤ ਵਿੱਚ ਕਿਉਂ ਗਿਆ
ਅਮਰ ਪਾਲ ਨੇ ਇਹ ਪਲਾਟ ਜਨਵਰੀ 2011 ਵਿੱਚ ਬੁੱਕ ਕੀਤਾ ਸੀ। ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ) ਐਕਟ 2016 ਵਿੱਚ ਲਾਗੂ ਹੋਇਆ ਅਤੇ ਪੰਜਾਬ ਵਿੱਚ 2017 ਵਿੱਚ ਅਧਿਸੂਚਿਤ ਕੀਤਾ ਗਿਆ। ਇਹ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ RERA ਦੇ ਮੌਜੂਦ ਹੋਣ ਤੋਂ ਛੇ ਸਾਲ ਪਹਿਲਾਂ ਬੁੱਕ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ।
ਪ੍ਰੀ-RERA ਬੁੱਕ ਕਰਵਾਉਣ ਵਾਲੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ, ਖਪਤਕਾਰ ਫੋਰਮ ਉਪਲਬਧ ਮੁੱਖ ਕਾਨੂੰਨੀ ਰਸਤਾ ਹੈ। ਖਪਤਕਾਰ ਅਦਾਲਤਾਂ ਖਪਤਕਾਰ ਸੁਰੱਖਿਆ ਐਕਟ (Consumer Protection Act) ਦੇ ਤਹਿਤ ਸੇਵਾ ਵਿੱਚ ਕਮੀ ਅਤੇ ਗੈਰ-ਨਿਰਪੱਖ ਵਪਾਰਕ ਅਭਿਆਸ ਬਾਰੇ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਸੁਣਦੀਆਂ ਹਨ। ਉਹ ਜੋ ਉਪਚਾਰ (remedies) ਦੇ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ — ਕਬਜ਼ਾ, ਵਿਆਜ ਸਮੇਤ ਰਿਫੰਡ, ਮੁਆਵਜ਼ਾ, ਮੁਕੱਦਮੇ ਦੇ ਖਰਚੇ — RERA ਦੇ ਸਮਾਨ ਜ਼ਮੀਨ ਨੂੰ ਕਵਰ ਕਰਦੇ ਹਨ ਪਰ ਇੱਕ ਵੱਖਰੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਰੂਟ ਰਾਹੀਂ ਅਤੇ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਹੌਲੀ ਸਮਾਂ-ਸਾਰਣੀ 'ਤੇ।
ਪ੍ਰੀ-RERA ਬੁਕਿੰਗ ਸਥਿਤੀ ਦਾ ਵਿਹਾਰਕ ਨਤੀਜਾ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਅਮਰ ਪਾਲ RERA ਸੈਕਸ਼ਨ 40 ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕੀਤੀ ਗਈ ਤੇਜ਼ ਰਿਕਵਰੀ ਸਰਟੀਫਿਕੇਟ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦੀ ਵਿਧੀ (Recovery Certificate enforcement mechanism) ਤੱਕ ਨਹੀਂ ਪਹੁੰਚ ਸਕਿਆ। ਉਸਦਾ ਰਸਤਾ ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ ਰਾਹੀਂ ਚੱਲਿਆ, ਜਿਸਦੇ ਹੁਕਮਾਂ ਨੂੰ ਸਿਵਲ ਕੋਰਟ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ (civil court execution) ਰਾਹੀਂ ਲਾਗੂ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ — ਉਹੀ ਹੌਲੀ ਰਸਤਾ ਜਿਸਦਾ ਅਸੀਂ ਬਾਜਵਾ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼ ਕੇਸ ਵਿੱਚ ਪਤਾ ਲਗਾਇਆ ਸੀ, ਜਿੱਥੇ 2016 ਦੇ ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ ਦੇ ਹੁਕਮ ਨੂੰ ਗੈਰ-ਪਾਲਣਾ ਲਈ ਕੈਦ ਵਿੱਚ ਬਦਲਣ ਵਿੱਚ 2018 ਤੱਕ ਦਾ ਸਮਾਂ ਲੱਗ ਗਿਆ ਸੀ।
ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਦੋ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ ਦਾ ਹੁਕਮ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। RKM Housing Ltd ਇਸਦੀ ਪਾਲਣਾ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਅਮਰ ਪਾਲ ਨੂੰ ਇੱਕ ਪਰਫਾਰਮੈਂਸ ਪਟੀਸ਼ਨ (execution petition) ਦਾਇਰ ਕਰਨ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ, ਇਹ ਅਗਲੇ ਸੱਠ ਦਿਨਾਂ ਵਿੱਚ ਤੈਅ ਹੋਵੇਗਾ।
ਇਹ ਕੇਸ ਅਜੇ ਵੀ ਉਡੀਕ ਰਹੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਸਿਖਾਉਂਦਾ ਹੈ
ਸੈਕਟਰ 112 ਦਾ ਕੇਸ ਇੱਕ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਅਸਾਧਾਰਨ ਹੈ: ਖਰੀਦਦਾਰ ਕੋਲ ਬਿਲਕੁਲ ਕੋਈ ਲਿਖਤੀ ਸਮਝੌਤਾ ਨਹੀਂ ਸੀ। ਪਰ ਅੰਤਰੀਵ ਗਤੀਸ਼ੀਲਤਾ — ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤਾ ਗਿਆ, ਕਬਜ਼ਾ ਰੋਕਿਆ ਗਿਆ, ਕਾਨੂੰਨੀ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਇੱਕੋ ਇੱਕ ਸਹਾਰਾ — 2008 ਤੋਂ 2014 ਦੇ ਪ੍ਰੀ-RERA ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ ਮੋਹਾਲੀ ਅਤੇ ਵਿਆਪਕ ਤ੍ਰਿਸਿਟੀ ਵਿੱਚ ਪਲਾਟ ਅਤੇ ਫਲੈਟ ਬੁੱਕ ਕਰਵਾਉਣ ਵਾਲੇ ਹਜ਼ਾਰਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਜਾਣੂੰ ਹੈ।
ਇਹ ਕੇਸ ਕਿਸੇ ਵੀ ਸਮਾਨ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਖਰੀਦਦਾਰ ਲਈ ਤਿੰਨ ਗੱਲਾਂ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਦਾ ਹੈ।
ਪਹਿਲਾਂ, ਪਲਾਟ ਖਰੀਦਦਾਰ ਸਮਝੌਤਾ (Plot Buyer's Agreement) ਦੀ ਅਣਹੋਂਦ ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੂੰ ਰਾਹਤ ਦੇਣ ਦਾ ਹੁਕਮ ਦੇਣ ਤੋਂ ਨਹੀਂ ਰੋਕਦੀ। ਅਮਰ ਪਾਲ ਕੋਲ ਕੋਈ ਸਮਝੌਤਾ ਨਹੀਂ ਸੀ ਅਤੇ ਉਹ ਜਿੱਤ ਗਿਆ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤੇ ਜਾਣ ਅਤੇ ਬੀਤੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਪ੍ਰਬੰਧ ਦੀਆਂ ਸ਼ਰਤਾਂ ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਲਗਾਇਆ। ਖਰੀਦਦਾਰ ਜੋ ਸੋਚਦੇ ਹਨ ਕਿ ਉਹ ਆਪਣੇ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਦੇ ਅਧੂਰੇ ਹੋਣ ਕਾਰਨ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਦਾਇਰ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦੇ, ਉਹਨਾਂ ਨੂੰ ਇਸ ਨਤੀਜੇ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।
ਦੂਜਾ, ਪੰਦਰਾਂ ਸਾਲਾਂ ਦੀ ਉਡੀਕ ਦਾਅਵੇ ਨੂੰ ਖਤਮ ਨਹੀਂ ਕਰਦੀ। ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨਾਂ ਕੋਲ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਸੀਮਾ ਅਵਧੀ 'ਤੇ ਛੋਟ ਦੇਣ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ (latitude) ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਕਮੀ ਨਿਰੰਤਰ ਜਾਰੀ ਹੈ (continuing deficiency) — ਮਤਲਬ ਕਿ ਇਹ ਰੁਕੀ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਅਮਰ ਪਾਲ ਨੂੰ ਕਬਜ਼ਾ ਕਦੇ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ, ਇਸਲਈ ਕਮੀ ਦਾਇਰ ਕਰਨ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੱਕ ਜਾਰੀ ਰਹੀ।
ਤੀਜਾ, ਹੁਕਮ ਕਬਜ਼ਾ ਜਾਂ ਰਿਫੰਡ ਹੈ, ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਚੁਣਦਾ ਹੈ। ਇੱਕ ਬਿਲਡਰ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਨਹੀਂ ਦੇ ਸਕਦਾ ਜੇਕਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਵਿਆਜ ਸਮੇਤ ਪੈਸੇ ਵਾਪਸ ਲੈਣਾ ਚਾਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਖਪਤਕਾਰ ਕਾਨੂੰਨ (consumer law) ਦੇ ਤਹਿਤ ਇਹ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ ਹੈ, ਠੀਕ ਜਿਵੇਂ ਪੋਸਟ-RERA ਬੁਕਿੰਗਾਂ ਲਈ RERA ਸੈਕਸ਼ਨ 18 ਦੇ ਤਹਿਤ ਹੈ।
---
ਸਰੋਤ
- Hindustan Times — Mohali developer told to hand over plot booked 15 years ago or refund Rs 22 lakh deposit, June 19, 2026
- The Tribune — Consumer panel pulls up Mohali builder over delay in plot possession, June 12, 2026
- Mohali Aerotropolis — Bajwa Developers enforcement arc coverage, June 2026